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전세를 놓으면 세금이 없다는 말은 오랫동안 사실이었습니다. 그런데 2026년 귀속분부터 그 문장에 예외가 하나 붙습니다. 기준시가 12억원을 넘는 집을 부부 합산 두 채 갖고 있고 받은 보증금 합계가 12억원을 넘으면, 월세를 한 푼도 받지 않아도 임대소득이 있는 것으로 봅니다. 금액이 작지 않습니다. 보증금 합계 13억원이면 세금이 143만 2,000원인데, 14억원이면 270만 1,000원으로 뜁니다. 보증금 1억원 차이에 세금이 126만 9,000원 벌어집니다. 왜 이런 계단이 생기는지, 그 계단이 정확히 어디에 있는지 숫자로 짚어보겠습니다. 1. 내 집이 과세 대상인지부터 가른다 주택임대소득은 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 과세 여부가 완전히 달라집니다. 여기서 주택 수는 부부 합산 으로 셉니다. 남편 명의 한 채, 아내 명의 한 채면 2주택자입니다. 보유 주택 수(부부 합산) 월세 보증금·전세금 1주택 비과세 단, 기준시가 12억원 초과 주택과 국외주택은 과세 비과세 2주택 전액 과세 원칙 비과세 2026년 귀속부터 : 기준시가 12억원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억원 초과면 과세 3주택 이상 전액 과세 비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억원 초과면 과세 표에서 계속 등장하는 '소형주택'은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 집을 말합니다. 이 조건을 모두 만족하면 보증금 과세를 따질 때 주택 수에서 빼줍니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다(국세청, 2026년 8월 기준). 여기서 놓치기 쉬운 것이 1주택자의 기준시가 12억원 선입니다. 공시가격이 올라 이 선을 넘으면 그동안 신고할 필요가 없던 월세가 갑자기 과세 대상이 됩니다. 계산 ①: 공시가격 3,000만원이 올랐을 뿐인데 1주택자가 월세 150만원(연 1,800만원)을 받고 있고, 근로소득 등 다른 종합소득금액이 2,000만원을 넘는다고 가정하겠습니다. ...

올해 1~5월에 상장한 14개 종목의 상장일 종가는 공모가보다 평균 184.9% 높았습니다. 그런데 6월 이후 상장한 6곳의 같은 수치는 -1.6%입니다. 여섯 곳 중 셋은 첫날 공모가를 밑돌았습니다(한국거래소 집계, 2026년 7월 14일 기준). 반년 사이에 판이 뒤집힌 셈인데, 여기에 제도까지 바뀝니다. 2026년 11월 13일부터 개정 자본시장법이 시행되면서 사전수요예측과 코너스톤투자자 제도가 들어옵니다. 기관이 공모주 일부를 미리 배정받고 최장 10개월 묶이는 구조입니다. 그래서 개인 몫은 줄어드는 걸까요. 결론부터 적으면 배정 비율 자체는 그대로 입니다. 바뀌는 건 상장 첫날 시장에 풀리는 물량과 공모가가 정해지는 방식입니다. 아래에서 내 계좌에 몇 주가 들어오는지, 증거금을 100배 넣으면 주식도 100배 받는지를 숫자로 갈라 보겠습니다. 1. 전반전 184.9%, 후반전 -1.6% 올해 공모주 시장은 두 개의 다른 시장이었습니다. 상장 종목 수부터 크게 줄었습니다. 1~5월 상장 종목(리츠·스팩 제외)은 15개로, 작년 같은 기간 37개의 40% 수준입니다. 구분 2026년 1~5월 2026년 6월 이후 상장 종목 수 14곳 6곳 상장일 종가 상승률(공모가 대비) 평균 +184.9% 평균 -1.6% 첫날 공모가를 밑돈 종목 - 3곳(절반) 자료: 한국거래소 집계, 2026년 7월 14일 기준. 리츠·스팩 제외. 왜 갈렸는지는 수급으로 설명됩니다. 상반기에는 유동성이 신규 상장주로 몰렸지만, 6월 이후에는 대형 반도체주로 쏠리면서 첫날 주가를 떠받치던 단기 매수세가 빠졌습니다. 여기서 짚어둘 게 하나 있습니다. 상장 첫날 주가는 2023년 6월 26일부터 공모가의 60~400% 범위에서 움직입니다. 시초가가 공모가로 정해지고 그 자리에서 넓게 열리는 구조라, 잘 되면 4배지만 반대로 첫날 -40%도 제도상 가능합니다. "공모주는 손해 볼 일이 없다"는 말은 이 제도가 바뀌기 전 이야기입...

강서구 화곡동의 31.72㎡ 빌라 한 채는 2026년 공시가격이 1억 500만원으로 매겨졌습니다. 전년과 똑같은 금액입니다. 이 집에 전세로 들어가려는 사람이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 상한은 1억 3,230만원입니다. 시세가 1억 5,000만원이든 1억 6,000만원이든 상관없습니다. 1원이라도 넘으면 심사에서 그냥 거절됩니다. 전세보증금을 지키는 마지막 안전장치가 보증인데, 정작 그 보증에 들어갈 수 있는지가 내 계약 조건이 아니라 그 집의 공시가격 으로 먼저 결정됩니다. 이 구조를 모르고 계약서에 도장을 찍으면, 잔금 치른 다음에야 "가입 불가"라는 답을 듣게 됩니다. 그때는 이미 늦습니다. 여기서는 가입 가능 여부를 계약 전에 직접 계산하는 법, 세 기관의 보증료가 실제로 얼마나 갈리는지, 그리고 상한선에 걸렸을 때 쓸 수 있는 카드를 순서대로 정리했습니다. 공시가격 × 126%가 사실상의 상한선입니다 전세보증금 반환보증에서 말하는 '주택가격'은 실거래가가 아닙니다. 아파트·오피스텔·연립·다세대는 공시가격에 140%를 곱한 금액 을 주택가격으로 봅니다. 그리고 그 주택가격의 90% 까지만 선순위 채권과 전세보증금의 합계를 인정합니다. 두 단계를 곱하면 결론이 하나로 떨어집니다. 1.40 × 0.90 = 1.26. 근저당이 하나도 없는 깨끗한 집이라도 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 안 됩니다. 표 1. 공시가격별 반환보증 가입 가능 보증금 상한 (근저당 0원 기준, 직접 계산) 공시가격 주택가격 인정액 (×140%) 보증 인정 총액 (×90%) 실질 상한 = 공시가격 ×126% 6,870만원 9,618만원 8,656만원 8,656만원 1억 500만원 1억 4,700만원 1억 3,230만원 1억 3,230만원 1억 8,600만원 2억 6,040만원 2억 3,436만원 2억 3,436만원 2억원 2억 8,000만원 2억 5,200만원 2억 5,200만원 3억...

기사 제목에는 “20년 보유하면 수익률 161.8%” , “연평균 8.1%” 라는 숫자가 붙습니다. 예금 금리가 3% 앞자리인 시대에 연 8%라면 안 볼 이유가 없어 보입니다. 그런데 이 상품의 실제 이자율은 연 4.930% 입니다. 8.1%가 아닙니다. 둘 다 맞는 숫자입니다. 다만 하나는 20년치 총수익을 20으로 나눈 값 이고, 다른 하나는 실제로 매년 붙는 복리 이율 입니다. 이 차이를 모르고 20년을 묶으면, 처음 기대했던 것의 절반 남짓을 손에 쥐게 됩니다. 2026년 8월 개인투자용 국채 청약이 8월 10일(월)부터 14일(금)까지 진행 중입니다. 이번 글은 홍보 문구가 아니라 계산기로 이 상품을 뜯어봅니다. 1,000만원을 넣으면 세후로 얼마가 남는지, 분리과세가 정말 나에게 이득인지, 새로 나온 3년물에 왜 세제혜택이 없는지까지 숫자로 확인해 보겠습니다. 1. 2026년 8월 청약, 지금 무엇이 열려 있나 재정경제부가 2026년 7월 29일 발표한 8월 개인투자용 국채 발행계획 기준입니다. 이번 달 총 발행 규모는 1,500억원 이고, 표면금리는 7월 같은 만기 국고채 낙찰금리를 그대로 따라갑니다. 여기에 만기별로 가산금리가 얹힙니다. 종목 발행규모 표면금리 가산금리 합산 이율 만기보유 총수익률 분리과세 3년물 이표채 30억원 3.765% 없음 3.765%(단리) 약 11.3% 대상 아님 3년물 복리채 70억원 3.765% 없음 3.765% 약 11.7% 대상 아님 5년물 700억원 4.165% +0.05%p 4.215% 약 22.9% 적용 10년물 500억원 4.255% +0.5%p 4.755% 약 59.1% 적용 20년물 200억원 4.530% +0.4%p 4.930% 약 161.8% 적용 청약 시간은 청약 기간 중 영업일 오전 9시부터 오후 4시까지 입니다. 최소 10만원부터 10만원 단위로 넣을 수 있고, 1인당 연간 매입한도는 2억원 입니다. 청약이 발행량을 넘으면 1인당 300만원 을 기준으...

4억원을 연 4.0%, 30년 원리금균등으로 빌리면 첫해에만 이자로 1,587만원이 빠져나갑니다. 그런데 이 이자를 두고 연말정산에서 419만원을 돌려받는 사람이 있고, 211만원만 받는 사람이 있고, 한 푼도 못 받는 사람이 있습니다. 대출 금액도, 금리도, 갚는 기간도 똑같은데 결과가 이렇게 갈립니다. 갈림길은 딱 세 가지입니다. 상환 조건을 어떻게 걸었는지, 내 과세표준이 어디에 있는지, 그리고 그 집에 내가 실제로 살고 있는지 입니다. 마지막 조건은 원래 없던 것인데, 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이 새로 집어넣었습니다. 3줄 요약 ① 공제 한도는 상환기간·고정금리·비거치식 조합에 따라 600만 / 800만 / 1,800만 / 2,000만원 으로 갈립니다(국세청 연말정산 안내, 2024년 1월 1일 이후 이자상환분부터 적용). ② 세액공제가 아니라 소득공제 라서 환급률은 곧 내 세율입니다. 같은 1,587만원을 공제받아도 과세표준에 따라 105만원에서 611만원까지 벌어집니다. ③ 2026년 세제개편안(재정경제부, 2026년 8월 3일 발표)은 2027년부터 그 집에 실제 거주하는 경우로 대상을 좁힙니다. 다만 2026년 12월 31일까지 빌린 돈은 2029년까지 종전 규정이 그대로 적용됩니다. 1. 이 공제의 정체 — 세금을 깎아주는 게 아니라 소득을 지워준다 정식 명칭은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 이름이 길어서 그렇지 구조는 단순합니다. 집을 담보로 빌린 돈의 이자로 낸 금액만큼 내 연봉에서 지워주는 제도입니다. 원금 상환액은 대상이 아니고, 오직 이자만 봅니다. 여기서 사람들이 가장 많이 착각하는 지점이 있습니다. 세액공제는 계산된 세금에서 정해진 금액을 빼주기 때문에 소득이 많든 적든 효과가 같지만, 소득공제는 과세표준을 낮춰주는 방식 이라 내 세율이 높을수록 돌려받는 금액이 커집니다. 그래서 "이자 1,500만원 냈으니 1,500만원 돌려받는다"는 말은 완전히 틀린 ...

전세 보증금이 모자라 부모에게 손을 벌릴 때 가장 먼저 검색하는 말이 "차용증"입니다. 그리고 대부분 이런 문장을 만납니다. "차용증만 쓰면 2억 1,700만원까지 무이자로 빌려도 세금 0원." 절반은 맞고 절반은 위험합니다. 실제로 2억 1,739만원까지는 이자를 한 푼도 안 줘도 증여세가 붙지 않습니다. 그런데 여기서 261만원만 더 빌리면, 넘은 261만원이 아니라 1,012만원이 통째로 증여받은 것으로 계산됩니다. 조금씩 늘어나는 구조가 아니라 선 하나를 넘는 순간 전액이 떨어지는 절벽 구조라서 그렇습니다. 이 글은 그 선이 어디에 있는지, 선을 넘어야만 하는 금액이라면 이자를 얼마만 주면 되는지, 그리고 차용증이 부인당하면 실제로 얼마를 물게 되는지를 2026년 8월 현재 기준으로 직접 계산해 정리한 것입니다. 먼저 결론 세 줄 무이자로 빌릴 수 있는 상한선은 2억 1,739만원 입니다(적정이자율 연 4.6% × 원금 < 1,000만원). 선을 넘으면 초과분이 아니라 그해 이자상당액 전액 이 증여재산가액이 됩니다. 증여재산공제 5,000만원을 먼저 쓰면 2억 6,739만원까지 세금 없이 조달할 수 있습니다. 1. "차용증만 쓰면 세금 0원"이 정확히 무슨 뜻인가 상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인에게 돈을 무상으로, 또는 적정이자율보다 낮은 이자로 빌린 경우 그 이자 차액만큼을 증여받은 것으로 봅니다. 여기서 적정이자율은 연 4.6% 이고(상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5, 2026년 8월 현재 유효), 같은 법 시행령 제31조의4는 기준금액을 1,000만원 으로 정하고 있습니다. 즉 계산식은 이렇습니다. 증여재산가액 = 빌린 원금 × 4.6% − 실제로 지급한 이자 이 값이 1,000만원 미만 이면 과세하지 않는다 여기서 사람들이 가장 많이 오해하는 지점이 두 가지 있습니다. 첫째, 면제되는 것은 이자에 대한 증여세이지 원금이 아닙...