같은 아파트를 15년씩 가지고 있던 두 사람이 있습니다. 한 사람은 그 집에서 15년을 살았고, 다른 한 사람은 전세를 주고 본인은 다른 동네에서 살았습니다. 6억원에 사서 20억원에 파는 것까지 완전히 같습니다.
지금 규정으로 두 사람의 양도소득세는 2,517만원과 1억 1,821만원입니다. 그런데 2026년 8월 3일 정부가 내놓은 세제개편안이 그대로 시행되면 이 숫자는 1,663만원과 2억 1,803만원이 됩니다. 격차가 4.7배에서 13.1배로 벌어집니다. 집을 오래 "가지고 있었다"는 사실 자체가 세금을 깎아주던 시대가 끝난다는 뜻입니다.
3줄 요약
① 1세대 1주택 장기보유특별공제에서 보유기간 공제(연 4%·최대 40%)가 단계적으로 폐지되고 거주기간 공제만 남습니다(최종 연 8%·최대 80%).
② 실제 살던 1주택자는 세금이 조금 줄지만, 보유만 하고 살지 않은 고가주택은 부담이 크게 늘어나는 구조입니다.
③ 아직 정부 개정안이며 국회 통과 전입니다. 확정된 법이 아니라 방향으로 읽어야 합니다.
1. 무엇이 바뀌나 — "보유"가 빠지고 "거주"만 남는다
현재 1세대 1주택자가 12억원을 넘는 집을 팔 때 받는 장기보유특별공제는 두 갈래로 계산합니다. 보유기간에 연 4%(10년 이상이면 40%), 거주기간에 연 4%(10년 이상이면 40%)를 각각 매겨 합산하고, 최대 80%까지 공제해 줍니다. 핵심은 거주를 하나도 하지 않아도 보유만으로 40%를 챙길 수 있었다는 점입니다.
정부안은 이 보유 몫을 단계적으로 걷어냅니다. 주택에 적용되는 공제의 이름도 '장기거주소득공제'로 바뀌는 것으로 제시됐습니다.
| 구분 |
보유기간 공제 |
거주기간 공제 |
공제액 한도 |
| 현행 | 연 4% (최대 40%) | 연 4% (최대 40%) | 없음 |
| 1단계(2028년) | 연 2% (최대 20%) | 연 6% (최대 60%) | 20억원 |
| 2단계(2029년~) | 폐지 | 연 8% (최대 80%) | 10억원 |
합산 최대치는 80%로 같습니다. 그래서 "달라진 게 없다"고 넘기기 쉬운데, 실제로는 80%를 채우는 방법이 완전히 달라집니다. 예전에는 10년 보유 + 10년 거주로 채웠지만, 최종 형태에서는 10년 거주만으로 80%가 채워지고, 거주가 0년이면 공제도 0%가 됩니다.
다주택자와 예외 규정
다주택자가 가진 비조정대상지역 주택도 보유공제(연 2%·최대 30%)가 거주공제(연 2%·최대 30%)로 바뀝니다. 조정대상지역 주택은 지금처럼 공제가 적용되지 않습니다.
다만 살지 못한 사정을 전부 무시하지는 않습니다. 취학·근무·질병·부모 봉양처럼 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정하고, 재개발·재건축으로 집이 없어진 기간은 절반 정도를 거주기간으로 쳐주는 내용이 함께 담겼습니다.
2. 먼저 짚을 것 — 공제는 "12억 초과분"에만 붙습니다
1세대 1주택 비과세 기준선 12억원은 이번에도 유지됩니다. 양도가액이 12억원 이하라면 요건만 갖추면 세금이 0원이라 장특공제 논쟁 자체가 의미가 없습니다. 이 개편이 실제로 체감되는 사람은 12억원을 넘는 집을 파는 1주택자입니다.
12억원을 넘으면 전체 양도차익 중 초과분에 해당하는 만큼만 과세합니다. 계산식은 이렇습니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
3. 직접 계산 — 20억 아파트, A씨와 B씨
조건을 똑같이 맞춰 보겠습니다.
- 2011년 6억원에 취득, 2026년 20억원에 양도 (보유 15년)
- 1세대 1주택, 비조정대상지역 주택(취득 당시 거주요건 없음)
- A씨: 그 집에서 15년 거주 / B씨: 전세를 주고 0년 거주
- 필요경비·중과세율은 없다고 단순화, 지방소득세 10% 포함
양도차익은 14억원이고, 12억원 초과분에 대응하는 과세대상 양도차익은 14억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 5억 6,000만원입니다. 여기에 각자의 공제율을 적용합니다.
| 구분 |
현행 |
2028년 |
2029년~ |
| A씨 공제율 (15년 거주) | 80% | 80% | 80% |
| A씨 세금 | 2,517만원 | 1,663만원 | 1,663만원 |
| B씨 공제율 (0년 거주) | 40% | 20% | 0% |
| B씨 세금 | 1억 1,821만원 | 1억 6,749만원 | 2억 1,803만원 |
B씨의 계산 과정을 최종 단계 기준으로 풀어보면 이렇습니다. 공제율이 0%이므로 과세대상 양도차익 5억 6,000만원이 그대로 남고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 5억 5,750만원입니다. 5억원 초과 10억원 이하 구간 세율 42%를 적용하고 누진공제 3,594만원을 빼면 산출세액 1억 9,821만원, 지방소득세를 더해 2억 1,803만원이 됩니다.
A씨는 반대 방향입니다. 공제율 80%는 그대로인데 뒤에서 설명할 기본공제 확대가 얹히면서 2,517만원에서 1,663만원으로 854만원 줄어듭니다. 정부가 말한 "실거주 1주택자 부담은 낮추고, 비거주·고가주택 혜택은 줄인다"는 방향이 숫자로 그대로 드러납니다.
눈여겨볼 것은 B씨의 세금이 한 번에 뛰지 않는다는 점입니다. 1억 1,821만원 → 1억 6,749만원 → 2억 1,803만원으로 계단을 밟습니다. 시기에 따라 결과가 달라지는 구조라는 뜻입니다.
4. 기본공제 250만원 → 2,500만원, 다만 조건이 붙는다
양도소득 기본공제는 오랫동안 연 250만원이었습니다. 이번 개편안은 이를 연 2,500만원으로 열 배 올리는 내용을 담았는데, 아무나 받는 것이 아닙니다. 거주기간 10년 이상이면서 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택이라는 조건이 붙습니다.
위 계산에서 A씨의 세금이 줄어든 이유가 정확히 이것입니다. 과세표준이 1억 950만원에서 8,700만원으로 내려가면서 적용 세율 구간도 35%에서 24%로 한 칸 내려갔습니다. 공제 하나가 세율 구간까지 바꾼 셈입니다.
여기에 2027~2028년 한시 조치로, 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이전하면 양도세를 감면(2027년 50%·최대 5억원, 2028년 30%·최대 3억원)하는 내용도 함께 제시됐습니다.
5. 종합부동산세도 "거주 여부"로 갈린다
같은 논리가 보유세에도 들어옵니다. 지금은 1세대 1주택이면 실제 거주 여부와 상관없이 12억원을 공제받지만, 개편안은 이를 갈라놓습니다.
| 항목 |
현행 |
개편안 |
| 거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(2027) → 80%(3주택 이상·조정) |
| 과세표준 6억~12억 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
거주하는 1주택은 공시가격 14억원(시가로 대략 20억원) 수준까지 종부세 대상에서 빠지지만, 같은 집이라도 살지 않으면 공제가 9억원으로 내려갑니다. 같은 집, 같은 가격인데 사느냐 마느냐로 보유세가 갈리는 구조입니다.
6. 내 상황이면 어떻게 봐야 할까
모두에게 같은 답이 나오는 사안이 아닙니다. 상황을 나눠 보겠습니다.
- 12억원 이하 1주택 — 비과세 기준선이 유지되므로 이번 장특공제 개편의 직접 영향권 밖입니다. 다만 집값이 12억원을 넘어설 가능성이 있다면 거주기간을 기록해 둘 필요가 있습니다.
- 실거주 중인 고가 1주택 — 방향상 유리한 쪽입니다. 거주 10년을 채우는 시점이 언제인지가 공제율과 기본공제 확대 요건을 동시에 좌우합니다.
- 보유만 하고 살지 않은 고가 1주택 — 가장 크게 흔들리는 자리입니다. 시행 시기가 단계적이라는 점, 그리고 불가피한 사유 3년 인정 규정에 해당하는지가 실제 계산을 크게 바꿉니다.
- 다주택·비사업용 토지 보유 — 조정대상지역 주택은 지금도 공제가 없고, 비사업용 토지는 장특공제 전면 배제와 중과세율 강화가 함께 제시됐습니다. 별도로 확인이 필요한 영역입니다.
어느 경우든 지금 결론을 내리기엔 이릅니다. 국회 논의 과정에서 시행 시기와 경과규정이 달라지는 일은 드물지 않고, 이 개편안은 시행 시점 자체가 2027~2029년으로 나뉘어 있습니다.
7. 지금 확인해 둘 체크리스트
- 실제 거주기간을 연 단위로 정리했는가. 앞으로는 이 숫자가 공제율을 직접 결정합니다. 전입신고 이력으로 확인할 수 있습니다.
- 취득일과 취득가액을 확인했는가. 양도차익 계산의 출발점이고, 경과규정 적용 여부를 가르는 기준이 되기도 합니다.
- 양도가액이 12억원을 넘을 가능성이 있는가. 넘지 않으면 이 논의의 영향은 제한적입니다.
- 거주하지 못한 기간에 불가피한 사유가 있었는가. 취학·근무·질병·부모 봉양은 최대 3년까지 거주기간으로 인정되는 내용이 담겼습니다. 증빙을 미리 챙겨 두면 좋습니다.
- 거주 10년·양도가액 30억원 요건에 걸치는가. 기본공제 2,500만원은 세율 구간까지 바꿀 수 있는 크기입니다.
- 국회 통과 여부와 최종 시행 시기를 확인했는가. 지금 시점의 내용은 정부안입니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 지금 살고 있지 않은데, 지금이라도 들어가 살면 공제를 받나요?
개편안 구조에서는 거주기간이 공제율을 만드는 유일한 축이 됩니다. 다만 연 8%씩 쌓이는 방식이라 짧은 거주로 큰 공제율을 만들기는 어렵고, 실제 이사에는 세금 외의 비용과 생활 여건이 함께 걸립니다. 세금만 보고 결정할 사안은 아닙니다.
Q. 이미 15년을 보유했는데 그동안 쌓인 보유공제가 사라지는 건가요?
개편안은 양도 시점의 규정으로 공제율을 계산하는 구조로 제시됐습니다. 다만 시행 시기가 단계적이고 경과규정이 함께 논의되고 있어, 확정 전에는 단정하기 어렵습니다. 최종 법안의 부칙을 확인해야 합니다.
Q. 12억원 비과세 기준도 바뀌나요?
이번 개편안에서 1세대 1주택 비과세 기준 12억원은 유지되는 것으로 제시됐습니다. 바뀌는 것은 12억원을 넘는 부분에 적용되는 공제 방식입니다.
함께 보면 좋은 글
정리
이번 개편안을 한 문장으로 줄이면 "집을 오래 가진 사람이 아니라 오래 산 사람에게 혜택을 준다"입니다. 보유기간 공제가 사라지는 자리에서 갈리는 금액이 앞의 사례처럼 1억원 단위가 되기도 합니다.
다만 다시 강조하면, 2026년 8월 3일 발표된 이 내용은 정부 개정안이고 국회를 통과하지 않았습니다. 시행도 2027~2029년에 걸쳐 나뉘어 있습니다. 지금 할 일은 서둘러 무언가를 결정하는 것이 아니라, 내 거주기간과 취득 정보를 정확히 파악해 두고 최종 법안이 나왔을 때 바로 계산할 수 있게 준비해 두는 쪽에 가깝습니다.
면책조항 — 이 글은 2026년 8월 5일 기준으로 공개된 자료를 정리한 일반 정보이며, 세무·투자 자문이 아닙니다. 본문의 계산은 조건을 단순화한 예시로 필요경비, 감면, 중과 여부, 세대 구성 등 개별 사정에 따라 결과가 달라집니다. 소개한 세제개편안은 정부 개정안으로 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 변경될 수 있습니다. 실제 신고·납부와 의사결정은 반드시 국세청 및 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.
