강서구 화곡동의 31.72㎡ 빌라 한 채는 2026년 공시가격이 1억 500만원으로 매겨졌습니다. 전년과 똑같은 금액입니다. 이 집에 전세로 들어가려는 사람이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 상한은 1억 3,230만원입니다. 시세가 1억 5,000만원이든 1억 6,000만원이든 상관없습니다. 1원이라도 넘으면 심사에서 그냥 거절됩니다.
전세보증금을 지키는 마지막 안전장치가 보증인데, 정작 그 보증에 들어갈 수 있는지가 내 계약 조건이 아니라 그 집의 공시가격으로 먼저 결정됩니다. 이 구조를 모르고 계약서에 도장을 찍으면, 잔금 치른 다음에야 "가입 불가"라는 답을 듣게 됩니다. 그때는 이미 늦습니다.
여기서는 가입 가능 여부를 계약 전에 직접 계산하는 법, 세 기관의 보증료가 실제로 얼마나 갈리는지, 그리고 상한선에 걸렸을 때 쓸 수 있는 카드를 순서대로 정리했습니다.
공시가격 × 126%가 사실상의 상한선입니다
전세보증금 반환보증에서 말하는 '주택가격'은 실거래가가 아닙니다. 아파트·오피스텔·연립·다세대는 공시가격에 140%를 곱한 금액을 주택가격으로 봅니다. 그리고 그 주택가격의 90%까지만 선순위 채권과 전세보증금의 합계를 인정합니다.
두 단계를 곱하면 결론이 하나로 떨어집니다. 1.40 × 0.90 = 1.26. 근저당이 하나도 없는 깨끗한 집이라도 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 안 됩니다.
표 1. 공시가격별 반환보증 가입 가능 보증금 상한 (근저당 0원 기준, 직접 계산)
| 공시가격 | 주택가격 인정액 (×140%) | 보증 인정 총액 (×90%) | 실질 상한 = 공시가격 ×126% |
|---|
| 6,870만원 | 9,618만원 | 8,656만원 | 8,656만원 |
| 1억 500만원 | 1억 4,700만원 | 1억 3,230만원 | 1억 3,230만원 |
| 1억 8,600만원 | 2억 6,040만원 | 2억 3,436만원 | 2억 3,436만원 |
| 2억원 | 2억 8,000만원 | 2억 5,200만원 | 2억 5,200만원 |
| 3억원 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 | 3억 7,800만원 |
표에 넣은 공시가격은 임의의 숫자가 아닙니다. 2026년 3월 공동주택 공시가격 발표 당시 실제로 거론된 사례들입니다. 강서구 화곡동의 31.72㎡ 빌라는 1억 500만원으로 전년과 같았고, 같은 동네 76.62㎡ 빌라는 1억 8,600만원으로 1년 새 200만원 올랐습니다. 경기 부천의 48.65㎡ 빌라는 7,080만원에서 6,870만원으로 오히려 내려갔습니다.
부천 사례를 계산해 보면 공시가격이 210만원 떨어지는 동안 보증 가입 상한은 8,920만원에서 8,656만원으로 264만원이 깎였습니다. 공시가격 하락분의 1.26배만큼 상한이 줄어드는 구조라, 세입자 입장에서는 집값이 내린 것보다 더 크게 체감됩니다.
왜 유독 빌라에서만 이 문제가 터질까
같은 2026년 공시가격 발표에서 서울 아파트는 18.67% 올랐습니다. 반면 서울 연립주택은 12.63%, 다세대주택은 9.05% 상승에 그쳤습니다. 아파트 상승률의 절반 수준입니다.
아파트는 공시가격이 오른 만큼 126% 상한도 함께 올라가니 전세 시세를 따라잡습니다. 그런데 비아파트는 공시가격이 제자리인데 전세 시세만 움직이면, 시세와 상한선 사이의 간격이 매년 벌어집니다. 화곡동 31.72㎡ 사례처럼 공시가격이 전년과 완전히 동일한 경우에는 상한선이 1년째 1억 3,230만원에 묶여 있는 셈입니다.
여기에 기준 자체가 한 차례 조여진 이력이 겹칩니다. 공시가격 적용 비율이 150%에서 140%로 내려가고 담보인정비율 90%가 함께 적용되면서, 공시가격 3억원짜리 집의 보증 상한은 4억 5,000만원에서 3억 7,800만원으로 7,200만원 줄었습니다. 전세사기 이후 보증 문턱을 높인 결과인데, 그 부담은 고스란히 비아파트 세입자에게 몰렸습니다.
참고로 공시가격을 1순위로 쓰는 대상은 아파트·오피스텔·연립·다세대입니다. 단독·다가구·다중주택은 주택가격 산정 방식 자체가 달라 감정평가액 등을 따로 봐야 하므로, 이 유형이라면 표의 계산을 그대로 적용하지 말고 기관에 개별 확인해야 합니다.
근저당이 있으면 계산이 한 번 더 꺾입니다
126% 계산은 근저당이 없는 집 기준입니다. 집주인이 대출을 끼고 있다면 그 선순위 채권액이 통째로 상한에서 빠집니다. 공식은 이렇습니다.
부채비율 = (선순위 채권액 + 내 전세보증금) ÷ 주택가격 인정액
이 값이 90% 이하여야 가입이 되고, 80% 이하면 보증료율이 한 칸 싼 구간을 씁니다.
공시가격 2억원짜리 다세대주택(주택가격 인정액 2억 8,000만원)에 전세보증금 1억 8,000만원으로 들어간다고 놓고, 집주인의 근저당만 바꿔가며 계산해 봤습니다.
표 2. 선순위 근저당에 따른 가입 가능 여부와 요율 구간 (보증금 1억 8,000만원 고정, 직접 계산)
| 선순위 근저당 | 부채비율 | 90% 룰 | 요율 구간 |
|---|
| 0원 | 64.3% | 통과 | 80% 이하 (싼 구간) |
| 3,000만원 | 75.0% | 통과 | 80% 이하 (싼 구간) |
| 5,000만원 | 82.1% | 통과 | 80% 초과 (비싼 구간) |
| 7,000만원 | 89.3% | 가까스로 통과 | 80% 초과 (비싼 구간) |
| 8,000만원 | 92.9% | 탈락 | — |
근저당 7,000만원과 8,000만원 사이, 딱 1,000만원 차이에서 가입 여부가 갈립니다. 계약서를 쓰기 전에 등기부등본의 채권최고액을 확인해야 하는 이유가 이것입니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금의 110~120%로 잡히므로, 실제 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하는 편이 안전합니다.
또 하나. 근저당 5,000만원이 있어 부채비율이 80%를 넘으면 요율 구간이 한 칸 올라갑니다. 아파트 외 주택 기준으로 연 0.139%대에서 0.154%대로 바뀌는데, 보증금 1억 8,000만원·2년이면 보증료가 약 5만 4,000원 늘어납니다. 큰 돈은 아니지만, 가입 자체가 위태로워진다는 신호로 읽는 편이 낫습니다.
같은 2억 전세인데 보증료는 16만원부터 73만원까지
반환보증을 취급하는 곳은 세 군데입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI). 보증료 계산식은 공통입니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (계약기간 일수 ÷ 365)
보증금 2억원, 계약 2년으로 놓고 기관별 요율을 그대로 넣어봤습니다.
표 3. 보증금 2억원·2년 계약 기준 보증료 직접 계산
| 기관 / 조건 | 연 보증료율 | 2년 총 보증료 | 월 환산 |
|---|
| HF (우대 적용) | 0.02% | 8만원 | 3,333원 |
| HF (일반) | 0.04% | 16만원 | 6,667원 |
| HUG 아파트·부채비율 80% 이하 | 0.115% | 46만원 | 19,167원 |
| HUG 아파트 외·부채비율 80% 이하 | 0.146% | 58만 4,000원 | 24,333원 |
| SGI 아파트 | 0.183% | 73만 2,000원 | 30,500원 |
| SGI 아파트 외 | 0.208% | 83만 2,000원 | 34,667원 |
가장 싼 HF 우대요율과 가장 비싼 SGI 아파트 외 요율 사이에는 2년에 75만 2,000원 차이가 납니다. 같은 보증금, 같은 기간, 같은 보장인데 열 배가 넘게 벌어집니다.
HUG 요율은 주택유형·보증금 구간·부채비율 세 가지를 조합해 결정되며, 전체 범위는 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다. 여기에 저소득·다자녀·장애인 등에 해당하면 최대 60%, 모범납세자·전자계약 이용 시 최대 10%까지 할인이 붙습니다. 두 할인이 겹치면 표의 46만원이 20만원 아래로 내려갈 수도 있습니다.
그런데 제일 싼 HF는 아무나 못 듭니다
표만 보면 답은 HF입니다. 문제는 자격입니다. HF의 전세지킴보증은 HF 전세자금보증으로 전세대출을 받은 사람만 가입할 수 있습니다. 대출 없이 현금으로 전세를 구했거나, 다른 기관 보증으로 대출을 받았다면 애초에 대상이 아닙니다. 요율이 싼 이유도 여기 있습니다. 대출 심사를 이미 통과한 사람만 받는, 사실상 부가 상품이기 때문입니다.
그래서 실제 선택은 이렇게 갈립니다.
표 4. 내 상황에서 어디를 골라야 하나
| 내 상황 | 1순위 | 이유 |
|---|
| HF 보증으로 전세대출을 받았다 | HF 전세지킴보증 | 연 0.02~0.04%로 압도적으로 저렴 |
| 대출 없이 현금 전세다 | HUG | 대출과 무관하게 가입 가능, 요율도 SGI보다 낮음 |
보증금이 HUG 한도를 넘는다
(수도권 7억·그 외 5억 초과) | SGI | 아파트는 보증금 10억원까지 커버 |
| 126% 룰이나 90% 룰에 걸렸다 | SGI 검토 후 재계약 | 심사 기준이 달라 통과 여지가 있으나 보증료가 비쌈 |
| 단독·다가구·다중주택이다 | 기관 개별 확인 | 주택가격 산정 방식이 공시가격 기준과 다름 |
순서를 정리하면 이렇습니다. 대출을 HF로 받았으면 고민할 것 없이 HF. 아니라면 HUG를 먼저 두드리고, HUG가 막힌 이유가 한도 초과라면 SGI, 막힌 이유가 공시가격이라면 계약 조건 자체를 손봐야 합니다.
보증료는 최대 40만원까지 돌려받을 수 있습니다
국토교통부와 지자체가 함께 운영하는 보증료 지원사업이 있습니다. 이미 낸 보증료를 현금으로 환급해 주는 방식이라, 신청하지 않으면 그냥 못 받는 돈입니다.
표 5. 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업 요건
| 구분 | 연소득 기준 | 임차보증금 | 지원 수준 |
|---|
| 청년 | 5,000만원 이하 | 3억원 이하 | 납부 보증료 전액, 최대 40만원 |
| 신혼부부 | 7,500만원 이하 | 3억원 이하 | 최대 40만원 |
| 청년 외 | 6,000만원 이하 | 3억원 이하 | 납부액의 90%, 최대 40만원 |
공통 요건은 무주택 임차인이고, 신청 시점에 반환보증이 유효해야 한다는 것입니다. HUG·HF·SGI 어디에 가입했든 대상이 됩니다. 다만 2025년 3월 30일 이전 가입건은 한도가 40만원이 아니라 30만원입니다.
앞의 표 3에서 계산한 HUG 아파트 46만원짜리 보증료에 이 지원을 붙이면 실제 부담은 이렇게 됩니다.
납부 보증료 46만원 − 지원 40만원 = 실부담 6만원 (2년치, 월 2,500원)
2년 동안 월 2,500원으로 2억원을 지키는 셈입니다. 신청은 상시 접수이고 정부24 또는 시·군·구청·주민센터에서 처리하며, 접수 후 30일 이내에 계좌로 입금됩니다. 다만 지자체 예산으로 집행되기 때문에 예산이 소진되면 조기 마감될 수 있습니다. 보증 가입 직후에 바로 신청해 두는 편이 안전합니다.
126% 룰에 걸렸을 때 쓸 수 있는 카드 네 가지
계산해 보니 상한선을 넘었다면, 선택지는 넷입니다.
- 감액 재계약 — 보증금을 상한선까지 낮추고 차액을 월세로 돌립니다. 화곡동 1억 500만원짜리 사례라면 상한이 1억 3,230만원이니, 전세 1억 5,000만원 계약을 보증금 1억 3,000만원 + 월세 형태로 바꾸는 식입니다. 차액 2,000만원을 전월세 전환율 수준으로 환산하면 월 8만원 안팎이 됩니다. 보증을 포기하는 대가와 비교해 판단할 문제입니다.
- 선순위 근저당 말소 특약 — 부채비율 때문에 걸린 경우라면, 잔금일에 집주인이 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣고 등기 확인 후 잔금을 치릅니다. 말로 약속받는 것과 특약에 적는 것은 완전히 다릅니다.
- SGI로 우회 — 심사 기준이 달라 통과할 여지가 있습니다. 대신 보증료가 두 배 가까이 비싸므로, 표 3의 차액을 감수할 만한지 먼저 계산해야 합니다.
- 계약을 접는다 — 세 카드가 다 막혔다면 그 집은 보증으로 보호받을 수 없는 집입니다. 확정일자와 전입신고만으로 버티는 것은 보증이 아니라 순위일 뿐이고, 경매에서 배당 순위가 밀리면 회수가 안 됩니다.
참고로 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 보증 문제와 별개로 금액 계산이 필요합니다. 이 부분은 전세 vs 월세 손익분기 계산에서 전환율 기준으로 따로 정리해 두었습니다.
보증 사고는 줄었지만, 안심할 단계는 아닙니다
수치만 보면 흐름은 나아지고 있습니다. 2026년 1~4월 전세보증금 반환보증 사고 규모는 2,693억원으로, 전년 같은 기간 5,743억원 대비 53.1% 줄었습니다. 같은 기간 대위변제액도 3,061억원으로 전년 9,520억원의 3분의 1 수준입니다. 상반기 전체 대위변제액은 4,222억원으로 집계됐습니다.
더 눈에 띄는 건 회수 쪽입니다. 채권 회수액 4,701억원이 대위변제액 3,061억원을 넘어서는 이른바 '골든크로스'가 2015년 이후 처음 나타났습니다. 보증 문턱을 조인 효과가 뒤늦게 지표에 반영되고 있다는 뜻입니다.
다만 이 통계는 보증에 가입한 계약의 이야기입니다. 126% 룰에 걸려 애초에 가입하지 못한 계약은 이 숫자에 잡히지 않습니다. 사고가 줄어든 이유의 상당 부분이 "위험한 계약을 보증에서 밀어냈기 때문"이라면, 그 계약을 실제로 하고 있는 세입자의 위험은 줄어든 게 아니라 통계 밖으로 이동한 것에 가깝습니다.
계약 전 체크리스트
- 등기부등본을 떼서 채권최고액을 확인했다 (대출 잔액이 아니라 등기상 금액 기준).
- 해당 호실의 공시가격을 확인하고 ×1.26을 계산해 내 보증금과 비교했다.
- (채권최고액 + 내 보증금) ÷ (공시가격 × 1.4)를 계산해 90% 이하인지 확인했다.
- 같은 건물에 다른 세대가 있는 다가구주택이라면, 나보다 앞선 임차인의 보증금 총액까지 합산해 계산했다.
- 계약서에 보증 가입 불가 시 계약 해제·보증금 반환 특약을 넣었다.
- 잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 처리하도록 일정을 잡았다.
- 가입 신청 기한(계약기간의 1/2 경과 전)을 달력에 표시했다.
- 보증 가입 직후 보증료 지원사업을 신청했다.
자주 묻는 질문
Q. 계약한 지 1년이 지났는데 지금 가입할 수 있나요?
신규 가입은 전입일과 잔금일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 12개월째 되는 날이 마지막입니다. 하루라도 지나면 그 계약 기간에는 가입할 수 없고, 갱신 계약 때 다시 신청해야 합니다.
Q. 집주인 동의를 받아야 하나요?
아닙니다. 임대인 동의 요건은 폐지됐고, 보증기관이 임대인에게 가입 사실을 통지하는 방식으로 처리됩니다. 다만 집주인이 가입을 꺼려 계약 자체를 거절하는 경우는 현실에서 여전히 있으므로, 계약 협의 단계에서 미리 이야기해 두는 편이 낫습니다.
Q. 공시가격은 매년 바뀌는데, 상한선도 매년 바뀌나요?
공동주택 공시가격은 매년 3~4월에 새로 고시됩니다. 심사는 신청 시점에 유효한 공시가격을 기준으로 하므로, 3월 전후로 가입 가능 여부가 뒤집힐 수 있습니다. 경계선에 걸쳐 있다면 새 공시가격 발표 일정을 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q. 보증료를 집주인에게 부담시킬 수 있나요?
법으로 정해진 것은 없습니다. 원칙적으로 임차인이 부담하지만, 계약 협의 과정에서 임대인이 일부 또는 전부를 부담하기로 특약에 적으면 그 특약이 우선합니다. 협상 카드로 써 볼 만합니다.
Q. 보증에 가입했는데 집이 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고(대위변제), 그 뒤 임대인과 담보물에 대해 구상권을 행사합니다. 임차인은 경매 절차가 끝날 때까지 기다리지 않아도 됩니다. 이것이 확정일자만 갖춘 상태와 결정적으로 다른 지점입니다.
Q. 대출 한도가 줄어 보증금을 못 맞추면 어떻게 하나요?
2026년에는 대출 규제도 함께 조여졌습니다. 한도가 얼마나 줄었는지는 스트레스 DSR 3단계 계산에서, 요건에 해당한다면 신생아 특례대출 조건도 함께 확인해 보시기 바랍니다.
정리
전세보증금 반환보증은 "들어야지" 하고 미루다 기한을 넘기거나, 계약을 다 하고 나서야 가입이 안 된다는 걸 알게 되는 경우가 대부분입니다. 순서를 뒤집어야 합니다. 계약서를 쓰기 전에 공시가격 ×1.26과 부채비율 90%를 먼저 계산하고, 그 숫자 안에서 보증금을 정하는 것이 맞습니다.
계산은 어렵지 않습니다. 필요한 건 등기부등본 한 통과 공시가격 조회, 그리고 곱셈 두 번입니다. 그 10분이 2억원을 지킵니다.
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성했으며 특정 상품의 가입을 권유하지 않습니다. 본문의 보증료율·가입요건·지원사업 기준은 2026년 8월 기준 공개된 내용을 정리한 것으로, 기관별 심사 결과와 개별 물건의 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공시가격 적용 방식과 요율은 개정될 수 있으므로, 실제 가입 전에는 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털, 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 및 관할 지자체에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다. 통계 수치의 출처는 본문에 표기된 발표 기관과 시점을 따릅니다.
