서울 아파트 월세 51%, 전세와 갈리는 금리 4.47%
올해 1~9월 서울에서 계약된 아파트 전월세 17만 2,027건 가운데 월세가 8만 7,740건, 51.0%였다. 연간 통계를 내기 시작한 2011년 이후 한 해 누계로 월세가 절반을 넘은 적은 한 번도 없었다. 같은 기간 전세 계약은 1년 전보다 27.5% 줄었다. 집을 구하는 사람 입장에서는 고르는 문제가 아니라 남은 매물을 받아들이는 문제가 됐다.
그래도 계산은 해 둘 수 있다. 서울 아파트 평균 전세와 평균 월세를 그대로 놓고 비교하면, 전세가 더 싸지는 대출금리 선은 연 4.47%다. 월세 세액공제를 받는 사람이라면 그 선이 4.08%까지 내려간다. 이 글은 그 두 숫자가 어떻게 나왔는지, 그리고 10월 23일 기준금리 결정이 월세 계산에 어떤 차이를 만드는지를 숫자로 정리한다.
· 2026년 1~9월 서울 아파트 전월세 중 월세 비중 51.0%, 1년 전 43.7%보다 7.3%p 올랐다(서울부동산정보광장 거래 자료, 10월 20일 보도).
· 평균 전세 6억 3,663만원 vs 평균 보증부 월세(보증금 1억 9,565만원·월 164만 1천원)로 계산하면 전세가 유리해지는 대출금리는 연 4.47% 미만이다(한국부동산원 8월 조사 기준, 직접 계산).
· 월세 세액공제는 연 1,000만원 한도에 15~17%라 월 166만원을 내도 최대 170만원이다. 정부는 한도를 1,200만원으로 올리는 안을 냈고 국회 심의가 남았다.
1. 서울 아파트 월세 비중, 얼마나 빨리 올랐나?
10월 20일 보도된 서울부동산정보광장 거래 분석을 보면 변화의 방향이 분명하다. 월세 계약 수는 오히려 조금 줄었는데 전세 계약이 훨씬 크게 줄면서 비중이 뒤집혔다. 월세가 늘어서가 아니라 전세가 사라져서 생긴 51%다.
| 구분(1~9월 누계) | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 월세 거래 | 90,310건 | 87,740건 | -2.8% |
| 전세 거래 | 116,272건 | 84,287건 | -27.5% |
| 월세 비중 | 43.7% | 51.0% | +7.3%p |
| 월세가 더 많은 자치구 | 4곳 | 13곳 | +9곳 |
전세 감소폭이 월세 감소폭의 약 10배다. 2025년 한 해 월세 비중은 44.5%로 당시 최고였는데, 올해는 9월까지 이미 51%를 넘었다. 남은 석 달 흐름이 크게 바뀌지 않으면 연간 기준으로도 처음 절반을 넘게 된다. 이 수치는 계약일 기준 신고 자료라 이후 신고·해제에 따라 조금 달라질 수 있다.
자치구별로는 종로 65.6%, 중랑 64.9%, 구로 63.1%, 중구 59.6%, 금천 58.7% 순으로 월세 비중이 높았다. 강남구도 월세 8,406건, 전세 7,170건으로 월세 비중 54.0%였다. 반대로 양천구(42.1%), 성북·도봉(각 44.7%), 강서(45.6%), 동작(46.0%)은 아직 전세가 더 많다. 같은 서울이라도 동네에 따라 전세 매물을 찾을 확률이 꽤 다르다는 뜻이다.
2. 월세는 얼마까지 올랐나?
비중만 바뀐 게 아니다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사로 보면 서울 아파트 평균 월세는 2025년 9월 144만 3천원에서 2026년 9월 166만 1천원으로 1년 새 21만 8천원 올랐다. 중위 월세도 120만원에서 140만원이 됐다. 8월 조사를 2년 전과 비교한 보도에서는 평균 월세가 132만원에서 164만 1천원으로 24.3% 올랐는데, 평균 보증금은 1억 9,614만원에서 1억 9,565만원으로 거의 그대로였다.
| 서울 아파트(한국부동산원) | 2024년 8월 | 2026년 8월 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 평균 전세가격 | 5억 5,395만원 | 6억 3,663만원 | +14.9% |
| 평균 월세(보증부) | 132만원 | 164만 1천원 | +24.3% |
| 월세 평균 보증금 | 1억 9,614만원 | 1억 9,565만원 | -49만원 |
평균 전세가격 6억 3,663만원은 2022년 1월 고점(6억 3,424만원)을 넘어선 역대 최고치다. 전세는 비싸지고 매물은 줄었고, 월세는 보증금은 그대로인 채 매달 내는 돈만 커졌다. 세입자가 지는 부담이 '목돈'에서 '현금흐름'으로 옮겨 가고 있다.
3. 전세가 유리한 대출금리는 몇 %까지인가? (직접 계산 1)
평균 전세와 평균 월세를 같은 집이라고 놓고 비교해 보자. 두 계약 모두 보증금 1억 9,565만원은 공통으로 들어가니 지우면, 전세는 4억 4,098만원을 더 넣는 대신 월세를 안 내는 계약이다. 그 4억 4,098만원을 대출로 마련한다면 이자가 곧 전세의 비용이다.
- 추가로 필요한 돈: 6억 3,663만원 − 1억 9,565만원 = 4억 4,098만원
- 월세 1년치: 164만 1천원 × 12 = 1,969만 2천원
- 본전 금리: 1,969만 2천원 ÷ 4억 4,098만원 = 연 4.47%
| 4억 4,098만원 조달 금리 | 전세 1년 이자 | 월세 1년치 | 어느 쪽이 싼가 |
|---|---|---|---|
| 연 3.5% | 1,543만원 | 1,969만원 | 전세가 426만원 싸다 |
| 연 4.0% | 1,764만원 | 1,969만원 | 전세가 205만원 싸다 |
| 연 4.5% | 1,984만원 | 1,969만원 | 월세가 15만원 싸다 |
| 연 5.0% | 2,205만원 | 1,969만원 | 월세가 236만원 싸다 |
내 돈으로 4억 원대를 넣는 경우에도 계산은 같다. 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 이자가 비용이 된다. 예금 이자는 대출금리보다 낮으니, 현금이 있는 사람에게는 전세가 더 유리하게 나온다. 반대로 대출금리가 4.5%를 넘는 사람에게는 평균 시세 기준으로 월세가 더 싸다.
이 계산에서 빠진 비용도 있다. 전세에는 보증금을 못 돌려받을 위험이 있고, 이를 막으려면 전세보증보험료를 따로 낸다. 월세는 그 위험이 보증금 1억 9,565만원 몫으로 줄어든다. 그래서 본전 금리 4.47%에 딱 붙어 있는 사람이라면 보증 위험까지 따져 월세 쪽으로 기우는 것이 자연스럽다.
4. 월세 세액공제를 받으면 본전 금리는 어떻게 바뀌나? (직접 계산 2)
월세에는 세금 혜택이 붙는다. 국세청 연말정산 기준으로 무주택 세대의 세대주(요건을 갖추면 세대원도) 가운데 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하인 사람이 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세로 살면, 낸 월세의 15%를 세금에서 빼 준다. 총급여 5,500만원 이하면 17%다. 공제 대상 월세는 연 1,000만원까지다.
| 월세(1년치) | 총급여 5,500만원 이하(17%) | 5,500만~8,000만원(15%) | 8,000만원 초과 |
|---|---|---|---|
| 월 60만원(720만원) | 122만 4천원 | 108만원 | 0원 |
| 월 100만원(1,200만원) | 170만원 | 150만원 | 0원 |
| 월 166만 1천원(1,993만원) | 170만원 | 150만원 | 0원 |
한도 때문에 월 83만 4천원(연 1,000만원)을 넘는 순간부터 공제액은 더 늘지 않는다. 서울 아파트 평균 월세를 내는 사람은 1년에 1,993만원을 내고 170만원을 돌려받으니, 실제로 돌아오는 비율은 8.5%에 그친다.
이 공제를 3절 계산에 넣으면 본전 금리가 바뀐다. 월세 1년치 1,969만 2천원에서 170만원을 빼면 1,799만 2천원, 이를 4억 4,098만원으로 나누면 연 4.08%다. 15% 구간(150만원)이면 4.13%다. 공제를 받는 세입자는 대출금리가 4.1% 남짓만 넘어도 평균 시세 기준으로 월세가 더 싸진다는 뜻이다.
다만 서울 평균 전세 6억 원대 아파트는 기준시가 4억원을 넘는 경우가 많아, 전용 85㎡ 이하인지가 공제 여부를 가른다. 85㎡를 넘고 기준시가도 4억원을 넘는 집이면 공제는 0원이고 본전 금리는 4.47% 그대로다. 계약 전에 등기부나 건축물대장에서 전용면적을 먼저 확인해 둘 일이다.
5. 정부안 1,200만원 한도가 통과되면 무엇이 달라지나?
재정경제부는 8월 3일 세제개편안에서 월세 세액공제 대상 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 올리고, 만 15~34세 청년은 총급여와 상관없이(8,000만원 이하 범위에서) 17%를 적용하는 안을 냈다. 비즈워치 보도에 따르면 적용 기간은 내년 1월 1일부터 2029년 12월 31일까지다. 아직 정부안이라 국회를 통과해야 확정된다.
| 월 100만원 이상 내는 사람 | 현행(한도 1,000만원) | 정부안(한도 1,200만원) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 총급여 5,000만원 | 170만원 | 204만원 | +34만원 |
| 총급여 7,000만원 일반 | 150만원 | 180만원 | +30만원 |
| 총급여 7,000만원 청년 | 150만원 | 204만원 | +54만원 |
늘어나는 몫은 연 월세가 1,000만원을 넘는 사람에게만 생긴다. 월 83만 4천원 이하를 내는 세입자는 한도가 올라도 공제액이 같다. 서울 아파트 평균 월세 166만원을 내는 가구라면 대부분 해당되지만, 원룸·소형 주택 세입자에게는 체감이 거의 없다. 정부안이 그대로 통과되면 공제 170만원 구간의 본전 금리는 (1,969만 2천원 − 204만원) ÷ 4억 4,098만원 = 연 4.00%로 한 번 더 내려간다.
6. 10월 23일 기준금리 결정은 월세에 어떤 차이를 만드나? (직접 계산 3)
한국은행 기준금리는 7월과 8월에 0.25%p씩 올라 지금 연 3.00%이고, 다음 결정은 10월 23일이다. 주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금 일부를 월세로 바꿀 경우 전환율 상한을 '연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 쪽'으로 묶어 둔다. 지금 상한은 5.00%다. 새로 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않는다.
| 보증금에서 월세로 돌리는 금액 | 기준금리 3.00% 유지(상한 5.00%) | 3.25%로 인상(상한 5.25%) | 월 차이 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 월 41만 6,667원 | 월 43만 7,500원 | +2만 833원 |
| 2억원 | 월 83만 3,333원 | 월 87만 5,000원 | +4만 1,667원 |
| 4억 4,098만원 | 월 183만 7,400원 | 월 192만 9,300원 | +9만 1,900원 |
표 마지막 줄이 눈여겨볼 대목이다. 평균 전세를 평균 월세 계약으로 바꿀 때 법정 상한으로 계산하면 월 183만원대인데, 실제 시장 평균은 164만 1천원이다. 시장에서 매겨지는 월세가 아직 법정 상한보다 약 20만원 낮다는 뜻이다. 한국은행이 9월에 공개한 금통위원들의 6개월 뒤 금리 전망도 3.25~3.50% 쪽이 다수였다. 갱신을 앞둔 세입자라면 금리가 오르면 이 상한도 함께 올라간다는 점을 알고 협상에 들어가는 편이 낫다.
7. 누구는 전세, 누구는 월세가 나은가? 판단 기준
| 내 상황 | 본전 금리 | 기울기 |
|---|---|---|
| 총급여 5,500만원 이하, 85㎡ 이하 집, 대출금리 3.9% | 4.08% | 전세가 조금 싸다(차이 연 80만원 안팎) |
| 총급여 6,000만원, 85㎡ 이하 집, 대출금리 4.3% | 4.13% | 월세가 싸다 |
| 총급여 8,500만원, 공제 없음, 대출금리 4.3% | 4.47% | 전세가 조금 싸다 |
| 현금 4억 원대 보유, 예금이자 3% 안팎 | 4.47% | 전세가 확실히 싸다(보증 위험은 별도) |
첫 줄 차이는 4억 4,098만원 × (4.08% − 3.9%) ≈ 79만원이다. 이 정도 차이는 전세보증보험료나 이사 비용 한 번으로 뒤집힐 수 있다. 본전 금리에서 0.3%p 안쪽에 있다면 비용보다 보증금 안전, 이사 시기, 2년 뒤 갱신 가능성 같은 조건으로 고르는 편이 현실적이다. 반대로 1%p 이상 떨어져 있다면 숫자가 먼저다.
전세대출을 쓰는 무주택 세대주 근로자는 원리금 상환액의 40%를 소득공제(주택청약저축 공제와 합쳐 연 400만원 한도)받을 수 있어 전세 쪽에도 세금 혜택이 있다. 세액공제가 아닌 소득공제라 실제로 줄어드는 세금은 소득세율에 따라 달라진다. 정확히 비교하려면 두 혜택을 모두 넣어 계산해야 한다.
8. 계약 전 체크리스트
- 등기부등본·건축물대장에서 전용면적을 확인한다. 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억원 이하여야 월세 세액공제를 받는다.
- 내 대출 예상 금리를 은행 두 곳 이상에서 받아 4.08%·4.47% 선과 비교한다.
- 월세 계약이면 계약서 주소와 주민등록 주소가 같아야 한다. 전입신고를 계약 직후에 한다.
- 월세는 계좌이체로 내고 이체 내역을 남긴다. 연말정산 때 계약서 사본·주민등록등본과 함께 낸다.
- 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸자는 요구를 받으면 전환율 상한(지금 5.00%)을 넘는지 계산해 본다.
- 지난 5년 동안 월세 세액공제를 놓쳤다면 경정청구로 돌려받을 수 있는지 홈택스에서 확인한다.
자주 묻는 질문
Q. 월세 세액공제를 받으려면 집주인 동의가 필요한가요?
필요 없다. 임대차계약서, 주민등록등본, 월세를 낸 증빙만 있으면 세입자가 혼자 신청한다. 연말정산 때 빠뜨렸다면 5월 종합소득세 신고나 경정청구로도 받을 수 있다.
Q. 관리비도 월세 공제에 들어가나요?
현행 기준으로는 월세만 들어간다. 관리비를 공제 대상에 넣자는 의원 발의 법안은 있지만 정부안에는 포함되지 않았다. 계약서에 월세와 관리비를 나눠 적어 두는 것이 좋다.
Q. 10월 23일 금리가 오르면 내 월세가 바로 오르나요?
아니다. 계약 기간 중 월세는 계약서대로다. 바뀌는 것은 갱신이나 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 적용되는 상한선이다. 0.25%p 오르면 보증금 1억원당 월 2만 833원만큼 상한이 올라간다.
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· 2024년 8월·2026년 8월 평균 전세가격, 평균 월세, 평균 보증금: 경북매일 2026년 9월 27일(한국부동산원 전국주택가격동향조사 인용)
· 월세 세액공제 정부 개편안(한도 1,200만원, 청년 17%): 비즈워치 2026년 8월 4일(재정경제부 세제개편안)
· 현행 월세 세액공제 요건: 국세청 연말정산 안내 기준. 기준금리 3.00%와 10월 23일 결정 일정: 한국은행 통화정책방향 일정
· 본전 금리, 공제액, 전환 월세는 위 수치로 직접 계산한 값이며 중개수수료·보증보험료·이사 비용은 반영하지 않았다.
이 글은 2026년 10월 20일 오전 기준 공개 자료로 정리한 정보이며 특정 계약 형태나 금융상품을 권하지 않습니다. 평균 시세로 계산한 값이라 개별 주택의 조건과 다를 수 있고, 세제 개편안은 국회 심의 결과에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 공제 여부는 국세청 안내로 확인하시기 바랍니다.
