전세대출 금리 0.3%p 인하, 갈아타기 본전은 0.275%p
· IBK기업은행이 2026년 9월 22일부터 영업점(대면) 전세자금대출의 특약 감면을 0.3%p 넓혔다(고정·변동 모두).
· 계약 중간에 갈아탈 때 본전이 되는 금리 차는 중도상환수수료율 ÷ 대출기간(년)이다. 2년 변동금리에 수수료 0.55%면 0.275%p, 고정 0.75%면 0.375%p.
· 그래서 0.3%p 인하는 변동금리 대출자에게만 겨우 남고, 인지세까지 치면 사실상 본전이다. 제일 싼 시점은 전세 갱신 2개월 전~15일 전이다.
전세대출 2억 원을 쓰는 사람이 금리 0.3%p를 덜 내면 1년에 60만 원이 남는다. 오늘(9월 22일)부터 기업은행이 딱 그만큼을 깎아 주기 시작했다. 그런데 이미 다른 은행에서 대출을 받은 사람이 이 소식만 보고 갈아타면, 수수료와 인지세를 내고 나서 손에 남는 돈이 0원 근처일 수 있다.
이 글은 "0.3%p 내렸으니 옮기자"가 아니라 몇 %p 차이부터 옮길 가치가 생기는지를 계산으로 보여 준다. 공식 하나만 기억하면 앞으로 어느 은행이 금리를 내려도 10초 만에 판단할 수 있다.
기업은행 전세대출 0.3%p 인하, 정확히 무엇이 바뀌었나
파이낸셜뉴스 9월 21일 보도에 따르면 기업은행은 9월 22일부터 대면으로 받는 주택담보대출과 전세자금대출의 특약 금리 감면 폭을 늘렸다. 금리를 새로 정한 것이 아니라, 지난 6월 말 가계대출 총량을 조이면서 줄였던 감면을 되돌린 것에 가깝다.
| 구분 | 이번 조정 (9월 22일~) | 비고 |
|---|---|---|
| 전세자금대출 (고정·변동) | 특약 감면 0.3%p 확대 | 영업점 대면 신청 기준 |
| 주담대 5년·10년 주기형 | 0.5%p 확대 | 최대 감면폭 |
| 그 외 주담대 | 0.2%p 확대 | 대면 신청 기준 |
배경은 정부 정책이다. 8·13 부동산 대책에서 올해 가계대출 증가율 목표치가 1.5%에서 3.0%로 올라가면서 은행들이 다시 대출 문을 열기 시작했다. 앞서 농협이 대출 금리를 내렸고 기업은행이 뒤를 이었다. 다른 은행이 따라올 가능성도 있어서, 지금 계산법을 익혀 두면 다음 인하 때도 그대로 쓸 수 있다.
한 가지는 짚고 넘어가야 한다. 이번 감면은 영업점에서 새로 받는 대출 기준이다. 대출 갈아타기 플랫폼(비대면)으로 옮길 때도 같은 폭이 적용되는지는 기사에 나오지 않는다. 옮기기 전에 영업점에 "대환도 이 감면이 붙나요"를 꼭 물어봐야 한다.
은행 간 차이는 0.3%p보다 훨씬 크다
인하 폭보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다. 한국주택금융공사 전세대출금리 월별 안내(2026년 8월 기준, 공사 보증 전세대출 평균 금리)를 보면 은행마다 평균 금리가 이렇게 벌어져 있다.
| 은행 | 평균 금리 (2026년 8월) | 2억 원 연 이자 | 월 이자 |
|---|---|---|---|
| 광주은행 (최저) | 3.86% | 772만 원 | 약 64만 3천 원 |
| 카카오뱅크 | 3.98% | 796만 원 | 약 66만 3천 원 |
| KB국민은행 | 4.20% | 840만 원 | 70만 원 |
| 우리·하나은행 | 4.26% | 852만 원 | 71만 원 |
| 신한은행 | 4.42% | 884만 원 | 약 73만 7천 원 |
| 제주은행 (최고) | 5.78% | 1,156만 원 | 약 96만 3천 원 |
최저와 최고의 차이는 1.92%p, 2억 원이면 1년에 384만 원이다. 이번 인하 폭(0.3%p)의 6배가 넘는다. 시중은행끼리만 봐도 카카오뱅크와 신한은행 사이가 0.44%p다. 평균값이라 내 신용과 조건에 따라 실제 금리는 다르지만, "어느 은행이 얼마 내렸다"보다 "지금 내가 몇 %를 내고 있나"가 먼저라는 뜻이다.
참고로 대출 시장 전체는 오히려 금리가 올라가는 쪽이다. KB주택시장 리뷰 2026년 9월호에 따르면 7월 주담대 금리는 4.48%로 2년 8개월 만에 가장 높았고, 전세대출 잔액은 8월 162조 1천억 원으로 12개월 연속 줄었다. 금리가 전반적으로 내려가는 시기가 아니라, 일부 은행이 감면을 되돌리는 시기라는 점을 기억해 두자.
갈아타기 본전 공식: 금리 차가 "수수료율 ÷ 대출기간"보다 커야 한다
계약 기간 중간에 대출을 옮기면 기존 은행에 중도상환수수료를 낸다. KB국민은행 안내에 나온 계산식은 이렇다.
중도상환수수료 = 갚는 금액 × 수수료율 × 남은 일수 ÷ 대출 기간
2026년 KB국민은행 수수료율은 부동산담보대출 변동금리 0.55%, 그 밖(고정 등) 0.75%다. 수수료율은 2025년 1월 13일 금융위원회 개편 이후 실제 비용만 반영하도록 바뀌었고, 은행마다 매년 다시 정한다. 내 대출의 수수료율은 약정서나 은행 앱에서 확인하는 게 정확하다.
여기서 재미있는 점이 나온다. 금리를 낮춰서 아끼는 돈은 대출금 × 금리 차 × 남은 기간이고, 수수료도 대출금 × 수수료율 × 남은 기간 ÷ 전체 기간이다. 두 식 모두 "대출금 × 남은 기간"이 들어 있어서 지우고 나면 이것만 남는다.
금리 차 > 수수료율 ÷ 대출 기간(년) 이면 이득, 작으면 손해.
2년 전세대출, 변동 0.55% → 0.275%p / 고정 0.75% → 0.375%p
남은 기간이 길든 짧든 기준선은 같다. 남은 기간이 짧아지면 아끼는 돈도 줄지만 수수료도 같은 비율로 줄기 때문이다. 결국 0.3%p 인하는 변동금리 대출자에게 기준선(0.275%p)을 0.025%p 넘길 뿐이고, 고정금리 대출자에게는 기준선에 0.075%p 모자란다.
계산 1: 2억 원, 계약 몇 달째에 옮기느냐에 따라
조건: 전세대출 2억 원, 대출 기간 2년, 금리 차 0.3%p. 인지세는 대출금 1억 원 초과~10억 원 이하 구간이 15만 원이고 고객과 은행이 절반씩 내므로 고객 몫 7만 5천 원으로 잡았다. 보증료가 새로 붙는 경우는 넣지 않았다(붙으면 그만큼 더 불리하다).
| 옮기는 시점 | 남은 기간 | 아끼는 이자 | 수수료 (변동 0.55%) | 인지세 뺀 순이득 |
|---|---|---|---|---|
| 3개월째 | 21개월 | 105만 원 | 96만 2,500원 | +1만 2,500원 |
| 6개월째 | 18개월 | 90만 원 | 82만 5,000원 | 0원 |
| 11개월째 | 13개월 | 65만 원 | 약 59만 5,800원 | 약 -2만 800원 |
| 갱신 시점 (만기 상환) | 새 2년 | 120만 원 | 0원 | +112만 5,000원 |
같은 0.3%p인데 계약 중간에 옮기면 많아야 1만 원대, 갱신 때 옮기면 112만 원이 남는다. 이유는 간단하다. 만기에 갚는 돈에는 중도상환수수료가 없다. 고정금리(수수료 0.75%)라면 6개월째에 옮길 때 수수료가 112만 5,000원이라 아끼는 90만 원보다 22만 5,000원 손해이고, 인지세까지 치면 30만 원 손해다.
계산 2: 금리 차가 얼마면 중간에 옮겨도 남나
이번에는 시점을 "계약 6개월째(남은 기간 18개월)"로 고정하고, 금리 차와 대출금을 바꿔 봤다. 변동금리, 수수료 0.55%, 인지세 고객 몫(대출 5천만 원 초과~1억 원 이하 3만 5천 원, 1억 원 초과~10억 원 이하 7만 5천 원) 포함이다.
| 금리 차 | 대출 1억 원 | 대출 2억 원 | 대출 3억 원 |
|---|---|---|---|
| 0.2%p | -14만 7,500원 | -30만 원 | -41만 2,500원 |
| 0.3%p | +2,500원 | 0원 | +3만 7,500원 |
| 0.5%p | +30만 2,500원 | +60만 원 | +93만 7,500원 |
| 1.0%p | +105만 2,500원 | +210만 원 | +318만 7,500원 |
1억 원 칸의 0.3%p가 2억 원보다 조금 나은 것은 1억 원 이하 대출의 인지세가 절반(고객 몫 3만 5천 원)이라서다. 표에서 보이듯 금리 차 0.5%p부터는 계약 중간이라도 분명히 남는다. 지금 신한은행 평균(4.42%) 수준으로 쓰고 있고 옮길 곳이 3.9%대라면 0.5%p가 넘는 차이라 계산해 볼 가치가 충분하다. 반대로 0.2%p 차이로 옮기면 대출금이 클수록 손해도 커진다.
상황별 판단 기준: 나는 옮겨야 하나
- 전세 갱신이 2개월 안쪽으로 다가온 사람 → 옮길 최적기. 수수료가 없으니 금리 차가 0.1%p여도 인지세(7만 5천 원)만 넘기면 된다. 2억 원이면 0.1%p 차이로 2년에 40만 원, 인지세를 빼도 32만 5천 원이 남는다.
- 계약 중간, 변동금리, 금리 차 0.3%p 안팎 → 옮기지 않는 쪽이 낫다. 순이득이 0원 근처라 서류 준비와 방문 시간만 든다.
- 계약 중간, 금리 차 0.5%p 이상 → 옮길 가치가 있다. 단 갈아타기 서비스를 쓸 수 있는 기간(대출 3개월 경과 후~임차 기간 절반 전)인지 먼저 확인한다.
- 고정금리(수수료 0.75%) → 기준선이 0.375%p다. 0.4%p 넘는 차이가 아니면 갱신까지 기다린다.
- 대출받은 지 3년이 넘은 사람 → KB국민은행 기준 3년이 지나면 수수료가 면제된다. 금리 차가 작아도 옮길 수 있다.
옮기기 싫다면 금리인하요구권이 수수료 없는 대안이다. 소득이 오르거나 신용점수가 좋아졌다면 지금 은행에 금리를 내려 달라고 요구할 수 있고, 받아들여지면 인지세도 수수료도 없다. 이 흐름은 앞서 쓴 주담대 금리 농협 최대 0.45%p 인하 글에서도 다뤘다.
갈아타기 서비스로 옮길 때 알아둘 조건
금융위원회 보도자료에 따르면 전세대출도 온라인 대출 갈아타기 서비스로 옮길 수 있다. 조건은 세 가지다.
- 시기: 기존 대출을 받은 지 3개월이 지난 뒤부터 임차 계약 기간의 절반이 되기 전까지. 계약을 갱신한다면 만기 2개월 전부터 15일 전까지.
- 보증기관: 기존 대출에 보증을 선 기관(주택금융공사·주택도시보증공사·서울보증 등)과 같은 기관의 보증 대출로만 옮길 수 있다.
- 한도: 기존 대출 잔액 범위 안에서 옮기는 것이 기본이다. 갱신하면서 보증금이 올라 대출을 늘려야 한다면 조건이 달라지니 은행에 따로 확인한다.
2년 전세 기준으로 계약 중간 갈아타기가 가능한 기간은 사실상 대출 4개월째부터 12개월 전까지다. 위 계산 1에서 봤듯이 이 구간에서는 0.3%p 차이로는 거의 남는 게 없으니, 결국 갱신 창(만기 2개월 전~15일 전)을 달력에 표시해 두는 게 가장 확실한 절약이다.
옮기기 전 체크리스트
- ☐ 지금 내 대출 금리와 금리 유형(고정·변동)을 은행 앱에서 확인했다
- ☐ 약정서에서 중도상환수수료율과 면제 조건(3년 경과, 연 10% 이내 상환 등)을 확인했다
- ☐ 옮길 곳의 금리 차가 "수수료율 ÷ 대출 기간"보다 큰지 계산했다
- ☐ 인지세(1억 원 초과~10억 원 이하면 고객 몫 7만 5천 원)와 보증료가 새로 붙는지 물어봤다
- ☐ 기업은행 감면처럼 대면 전용 혜택이 대환에도 적용되는지 확인했다
- ☐ 전세 만기일 2개월 전 날짜를 달력에 적어 뒀다
자주 묻는 질문
Q. 기업은행 전세대출 0.3%p 인하는 기존 대출자에게도 적용되나요?
A. 보도에 나온 내용은 9월 22일부터 영업점에서 받는 대출의 특약 감면 확대다. 이미 받은 대출의 금리가 자동으로 내려간다는 내용은 없으니, 기존 기업은행 대출자는 영업점에 적용 여부를 직접 물어보는 게 정확하다.
Q. 전세대출 갈아타기, 언제가 가장 이득인가요?
A. 전세 계약을 갱신할 때다. 만기에 맞춰 갚으면 중도상환수수료가 없어서 금리 차가 조금만 나도 이득이다. 2억 원 대출에 0.3%p 차이면 계약 중간에는 순이득이 0원 근처지만, 갱신 때는 2년간 약 112만 원이 남는다.
Q. 중도상환수수료는 어떻게 계산하나요?
A. 갚는 금액 × 수수료율 × 남은 일수 ÷ 대출 기간이다. 2억 원, 2년 대출을 6개월 만에 변동 0.55%로 갚으면 2억 원 × 0.55% × 18/24 = 82만 5,000원이다.
Q. 금리가 더 내려갈 때까지 기다리는 게 낫나요?
A. 시장 전체로는 7월 주담대 금리가 4.48%로 오히려 올랐다. 전반적 인하를 기다리기보다, 갱신 시점에 은행별 금리를 비교해 가장 낮은 곳을 고르는 편이 확실하다. 금리 방향은 예금금리 3.45%, 10월 22일 금통위 글에서 정리했다.
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자료 출처: 파이낸셜뉴스(2026년 9월 21일), 한국주택금융공사 전세대출금리 월별 안내(2026년 8월 기준), KB국민은행 중도상환수수료 안내(2026년 적용 수수료율), KB주택시장 리뷰 2026년 9월호, 금융위원회 보도자료. 금리 평균값은 기관 보증 전세대출 기준이며 개인 신용·조건에 따라 실제 금리는 다릅니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 특정 금융상품의 가입·해지를 권유하지 않습니다. 수수료율·감면 폭·적용 대상은 은행과 시점에 따라 바뀔 수 있으니 실제 결정 전에 해당 금융회사에서 반드시 확인하시기 바랍니다.
