전월세전환율 법정 상한이 연 5.0%가 됐습니다. 6월까지는 4.5%였습니다. 두 달 사이 0.5%p가 올랐고, 보증금 1억원을 월세로 돌리면 한 달 월세 상한이 37만 5,000원에서 41만 6,667원으로 바뀝니다. 1년이면 50만원 차이입니다.
이유는 기준금리입니다. 한국은행은 2025년 5월 29일부터 연 2.50%를 유지하다가 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 번 올렸습니다(한국은행 기준금리 추이, 2026년 9월 23일 조회). 주택임대차보호법은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율을 기준금리 + 연 2%와 연 10% 가운데 낮은 쪽으로 묶어 둡니다(주택임대차보호법 시행령 제9조). 기준금리가 오르면 이 상한도 그대로 따라 오릅니다.
여기에 추석을 앞두고 나온 전망이 겹쳤습니다. 머니투데이가 부동산 전문가 10명에게 물었더니 10명 모두 서울 전세·월세가 함께 오른다고 답했고, 그중 4명은 두 자릿수 상승을 예상했습니다(머니투데이, 2026년 9월 23일). 연말이나 내년 초 갱신을 앞둔 세입자라면 집주인이 "보증금 올리는 대신 월세로 받겠다"고 할 가능성이 커졌다는 뜻입니다. 이 글은 그때 받아야 할 숫자와, 대출로 버티는 쪽과 월세로 돌리는 쪽 중 어디가 싼지를 직접 계산해 정리합니다.
핵심 세 줄
① 지금 법정 전월세전환율 상한은 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%)입니다.
② 보증금 1억원을 월세로 돌리면 상한은 월 41만 6,667원입니다. 이보다 많이 달라는 건 계약 중·갱신 때라면 법 위반입니다.
③ 전세대출 금리가 연 4.15%보다 높고 월세 세액공제 17%를 받을 수 있다면, 대출보다 월세 전환이 쌉니다.
전월세전환율 상한, 두 달 새 얼마나 바뀌었나?
계산식은 단순합니다. 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 같은 금액을 넣어도 기준금리가 언제였느냐에 따라 상한이 달라집니다.
| 적용 기간 | 기준금리 | 전환율 상한 | 보증금 1억 → 월세 | 보증금 2억 → 월세 |
|---|
| ~2026.7.15 | 2.50% | 4.50% | 375,000원 | 750,000원 |
| 2026.7.16~8.26 | 2.75% | 4.75% | 395,833원 | 791,667원 |
| 2026.8.27~ | 3.00% | 5.00% | 416,667원 | 833,333원 |
보증금 2억원을 월세로 돌리는 경우라면 6월 계약과 9월 계약의 상한 차이가 한 달 8만 3,333원, 1년이면 100만원입니다. 같은 집, 같은 금액인데 도장 찍는 달이 다르다는 이유만으로 생기는 차이입니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 이 상한은 이미 살고 있는 집에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때(계약 기간 중이나 갱신할 때) 적용됩니다. 새 집을 구해 처음 계약하는 경우에는 집주인과 세입자가 정한 금액이 그대로 들어가므로, 시장에서는 5%보다 높은 전환율도 흔하게 보입니다.
계산 ① 갱신 때 5% 올려 달라는데, 보증금이냐 월세냐
가장 흔한 상황으로 계산해 보겠습니다. 서울에서 전세 5억원에 사는 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 보증금 인상 폭은 5% 이내로 묶입니다. 집주인이 상한인 5%를 요구하면 2,500만원을 더 내야 합니다. 집주인이 "2,500만원 대신 월세로 받겠다"고 하면 5.0% 상한 기준으로 한 달 10만 4,167원, 1년에 125만원입니다.
세입자에게 2,500만원 현금이 없다면 전세대출을 늘려 보증금을 올려 주는 방법과, 월세로 받아들이는 방법을 비교하게 됩니다. 월세 쪽에는 월세 세액공제가 붙을 수 있습니다. 국세청 기준으로 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주(요건 충족 시 세대원 포함)가 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 살면 월세의 15~17%를 세금에서 빼 줍니다(국세청 월세액 세액공제 안내). 총급여 5,500만원 이하면 17%, 그 위는 15%이고, 공제 대상 월세는 연 1,000만원까지입니다.
| 방법 (2,500만원분) | 연간 비용 | 세금 혜택 | 실제 부담 |
|---|
| 전세대출 추가 (연 4.0%) | 1,000,000원 | 없음으로 가정 | 1,000,000원 |
| 전세대출 추가 (연 4.5%) | 1,125,000원 | 없음으로 가정 | 1,125,000원 |
| 월세 전환, 공제 못 받음 | 1,250,000원 | 0원 | 1,250,000원 |
| 월세 전환, 공제 15% | 1,250,000원 | 187,500원 | 1,062,500원 |
| 월세 전환, 공제 17% | 1,250,000원 | 212,500원 | 1,037,500원 |
대출 금리 4.0%라면 대출이 3만 7,500원 쌉니다. 금리가 4.5%라면 공제 17%를 받는 월세 쪽이 8만 7,500원 쌉니다. 차이가 크지 않아 보이지만, 대출은 원금이 그대로 남고 월세는 계약이 끝나면 부담도 끝난다는 점까지 보면 판단이 달라질 수 있습니다. 반대로 2년 뒤 이사 갈 때 보증금으로 돌려받는 돈이 없다는 점은 월세 쪽의 약점입니다.
계산 ② 대출이냐 월세냐, 갈리는 금리는 몇 %인가?
위 표를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 월세 전환의 실제 비용률은 전환율 × (1 − 세액공제율)입니다. 이 값보다 전세대출 금리가 높으면 월세가, 낮으면 대출이 유리합니다.
| 내 조건 | 월세 실제 비용률 | 대출 금리가 이보다 높으면 |
|---|
| 총급여 5,500만원 이하 + 주택 요건 충족 | 5.0% × 0.83 = 4.15% | 월세 전환이 유리 |
| 총급여 5,500만~8,000만원 + 주택 요건 충족 | 5.0% × 0.85 = 4.25% | 월세 전환이 유리 |
| 총급여 8,000만원 초과, 또는 85㎡ 초과·기준시가 4억 초과 주택 | 5.00% | 월세 전환이 유리 |
서울 아파트 전세는 금액이 커서 기준시가 4억원을 넘거나 85㎡를 넘는 경우가 많습니다. 이 경우 세액공제를 못 받으니 기준선은 5.00%가 되고, 대출 금리가 5% 아래라면 대출을 늘리는 쪽이 대체로 쌉니다. 반대로 빌라·오피스텔 소형 전세에 사는 사회초년생이라면 기준선이 4.15%까지 내려옵니다. 같은 "월세로 돌릴까" 고민이라도 사람에 따라 결론이 반대로 나오는 이유입니다.
대출 이자에도 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제가 붙을 수 있어, 요건을 채운다면 대출 쪽 실제 비용은 조금 더 내려갑니다. 무주택 세대주 등 조건이 따로 있으니 연말정산 때 회사에 요건을 먼저 확인하는 게 좋습니다.
계산 ③ 집주인이 6%를 적용하면 얼마를 더 내나?
실제로 갱신 협상에서 "요즘 시세가 그렇다"며 법정 상한보다 높은 전환율을 들이미는 경우가 있습니다. 보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 전환율별 차이는 이렇습니다.
- 5.0%(법정 상한): 월 416,667원, 1년 500만원
- 6.0% 적용: 월 500,000원, 1년 600만원 → 상한보다 1년 100만원 더 냄
- 7.0% 적용: 월 583,333원, 1년 700만원 → 상한보다 1년 200만원 더 냄
계약 기간 중이나 갱신 때 상한을 넘는 월세를 약정했다면, 넘는 부분은 효력이 없고 이미 낸 초과분은 돌려 달라고 할 수 있습니다. 말로 다투기 전에 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기로 숫자를 뽑아 보여 주는 편이 협상이 빠릅니다. 합의가 안 되면 같은 위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.
월세로 돌릴 때 자주 하는 실수 세 가지
첫째, 전환율을 월 기준으로 착각하는 경우. "전환율 5%"를 듣고 1억원의 5%인 500만원을 그대로 월세로 적어 오는 계약서 초안이 실제로 있습니다. 전환율은 항상 연 기준이고, 월세는 반드시 12로 나눕니다. 1억원 × 5% = 연 500만원, 12로 나누면 월 41만 6,667원입니다.
둘째, 월세를 현금으로 주고받는 경우. 집주인이 현금을 원해서 그대로 따르면 세액공제 증빙이 없어집니다. 총급여 5,000만원인 세입자가 월 41만 6,667원을 1년 내면 500만원, 공제 17%면 85만원을 돌려받을 수 있는데 이 돈을 통째로 놓치게 됩니다. 계좌이체가 어렵다면 현금영수증 발급이라도 받아 둬야 합니다.
셋째, 보증금이 줄었다고 확정일자를 다시 안 챙기는 경우. 보증금을 줄이고 월세를 새로 정했다면 바뀐 계약서에 다시 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다. 줄어든 보증금이라도 우선변제를 주장하려면 계약 내용과 날짜가 서류로 남아 있어야 합니다.
누가 월세로 돌리고, 누가 보증금을 지켜야 하나?
기준을 상황별로 나누면 판단이 쉬워집니다.
- 월세 전환이 나은 쪽: 총급여 5,500만원 이하, 소형 주택 거주, 전세대출 금리가 4.2%를 넘는 사람. 추가 대출 한도가 막힌 사람도 여기에 들어갑니다.
- 보증금을 지키는 게 나은 쪽: 서울 중대형 아파트라 세액공제를 못 받는 사람, 대출 금리 4%대 초반을 받을 수 있는 사람, 2년 뒤 이사 자금으로 보증금을 돌려받아야 하는 사람.
- 일부만 돌리는 쪽: 세액공제 한도(월세 연 1,000만원)를 넘지 않는 선까지만 월세로 돌리고 나머지는 보증금으로 두면, 공제 효과를 끝까지 쓰면서 대출을 줄일 수 있습니다. 5.0% 기준으로 월세 연 1,000만원은 보증금 2억원 분량입니다.
하나 더 볼 것이 보증금 안전입니다. 보증금을 크게 올릴수록 집값이 떨어졌을 때 돌려받지 못할 위험도 커집니다. 전문가 전망처럼 전세가가 오르는 시기에는 이 위험이 작아 보이지만, 금리가 두 번 오른 직후라는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.
갱신 협상 전 체크리스트
- 계약 만료일과 갱신 통지 기한(만료 6개월~2개월 전)을 달력에 적었다.
- 계약갱신청구권을 이미 한 번 썼는지 확인했다(두 번째 갱신에는 5% 상한이 없다).
- 현재 기준금리(3.00%)와 법정 전환율 상한(5.0%)으로 월세 상한을 직접 계산했다.
- 내 총급여와 집의 면적·기준시가로 월세 세액공제 대상인지 확인했다.
- 은행에 추가 전세대출 금리를 물어보고 위 기준선(4.15%·4.25%·5.00%)과 비교했다.
- 월세로 돌린다면 계좌이체로 내고, 전입신고와 확정일자를 유지할 계획을 세웠다.
자주 묻는 질문
Q. 새로 이사 가는 집에도 5% 상한이 적용되나요?
A. 아닙니다. 상한은 기존 계약 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 신규 계약은 양쪽이 합의한 금액이 기준이라, 시장 전환율이 5%보다 높게 형성될 수 있습니다.
Q. 기준금리가 또 오르면 이미 정한 월세도 오르나요?
A. 이미 약정한 월세가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 다만 다음 갱신 때 적용할 상한이 그 시점 기준금리로 다시 계산됩니다. 기준금리 3.25%라면 상한은 5.25%, 보증금 1억원당 월 43만 7,500원입니다.
Q. 월세 세액공제를 받으려면 집주인 동의가 필요한가요?
A. 필요 없습니다. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 계좌이체 내역만 있으면 연말정산이나 종합소득세 신고 때 신청할 수 있습니다. 현금으로 주고 증빙이 없으면 받기 어렵습니다.
자료: 한국은행 기준금리 추이(2026년 9월 23일 조회), 주택임대차보호법 시행령 제9조, 국세청 월세액 세액공제 안내, 머니투데이 2026년 9월 23일 보도. 이 글은 일반 정보 제공을 위한 것이며 개별 계약·세무 판단을 대신하지 않습니다. 실제 적용은 계약 조건과 개인 소득 요건에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 해당 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
참고한 공식 자료
2026년 10월 8일 확인. 제도와 숫자는 바뀔 수 있으니 신청·투자 전 원문을 다시 확인하세요.
