오후 2시에 전입신고, 오후 4시에 근저당 — 그래도 1순위는 은행입니다. 이 하루에 1억 1,000만원이 걸려 있습니다
잔금을 치른 날 오후 2시에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 같은 날 오후 4시, 집주인이 그 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 근저당권을 설정했습니다. 두 시간 늦은 은행과 두 시간 빠른 세입자 중 누가 앞설까요. 은행입니다. 시계로는 세입자가 먼저지만 법이 세는 시간이 다릅니다. 세입자의 대항력은 전입신고를 한 다음 날 오전 0시 에 생기고, 은행의 근저당은 등기를 접수한 그 순간 효력이 생깁니다. 같은 날이면 언제나 은행이 1순위입니다. 이 하루가 만드는 금액 차이를 실제 배당으로 계산하면 1억 원이 넘습니다 . 이 글은 그 계산과, 하루의 공백을 없애는 방법을 다룹니다. 잔금일에 실제로 벌어지는 일 — 시간표로 보기 세입자가 손해를 보는 구조는 대개 하루 안에서 만들어집니다. 흔한 순서는 이렇습니다. 시각 일어난 일 효력이 생기는 시점 9월 3일 오전 10시 잔금 지급, 열쇠 받고 입주 주택 인도 완료 9월 3일 오후 2시 전입신고 + 확정일자 9월 4일 0시 9월 3일 오후 4시 집주인이 근저당 설정 9월 3일 오후 4시 (즉시) 결과적으로 근저당이 약 8시간 앞섭니다. 세입자가 게으르지 않았는데도 후순위가 되는 이유가 여기 있습니다. 집주인이 이 구조를 알고 잔금일 오후에 대출을 실행하면, 세입자는 서류를 완벽하게 챙기고도 밀립니다. 왜 세입자만 다음 날 0시인가 주택임대차보호법은 세입자가 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 정하고 있습니다. 등기부에 남지 않는 권리를 시각 단위까지 따지면 다툼이 끝나지 않기 때문에, 날짜 단위로 끊어 다음 날 0시로 통일한 것입니다. 반면 근저당권은 등기입니다. 접수 시각이 분 단위로 기록되고 그 시점부터 효력이 생깁니다. 두 권리가 시간을 세는 방식 자체가 다릅니다. 그래서 실무에서 통하는 문장은 하나뿐입니다. 근저당이 전입신고 다음 날 이후에 설정되면 세입자가 앞서고, 같은 날이면 은행이 앞섭...
