신청하면 0원이던 종부세가 115만 2,000원이 됩니다 — 부부 공동명의 특례, 9월 16일 그 서류의 손익분기는 공시가 19억 7,800만원 (2026 직접 계산)
부부가 반반씩 가진 공시가격 18억 원짜리 아파트가 있습니다. 올해 12월 이 집에 붙는 종합부동산세는 0원입니다. 그런데 9월에 "부부 공동명의 1주택자 과세특례" 신청서를 내면 같은 집, 같은 해에 115만 2,000원이 나옵니다.
세금을 줄이려고 내는 서류가 없던 세금을 만드는 것입니다. 특례라는 이름 때문에 신청하면 무조건 유리하다고 생각하기 쉽지만, 계산해 보면 유리한 쪽은 생각보다 훨씬 좁습니다.
신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다(국세청, 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내). 2주 남짓한 기간에 내는 종이 한 장이 12월 고지서를 바꿉니다. 아래는 2026년분에 적용되는 현행 세법으로 직접 계산한 결과입니다.
공동명의는 9억씩 두 번, 특례는 12억 한 번입니다
종합부동산세 기본공제는 1세대 1주택자가 12억 원, 그 밖의 경우가 9억 원입니다(국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도, 2026년 기준). 부부 공동명의는 두 사람이 각각 주택을 가진 것으로 보기 때문에 9억 원씩 따로, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다.
반면 과세특례를 신청하면 지분이 큰 사람 한 명이 그 집 전체를 가진 것처럼 계산합니다. 공제는 12억 원 한 번으로 줄어듭니다. 공제만 놓고 보면 6억 원을 손해 보는 셈입니다.
대신 특례에는 공동명의로는 못 받는 것이 붙습니다. 1세대 1주택자에게만 주는 연령별 세액공제와 보유기간별 세액공제입니다. 산출된 세금에서 최대 80%를 깎아 줍니다.
결국 이 선택은 "공제 18억 원 + 세액공제 없음"과 "공제 12억 원 + 세액공제 최대 80%" 중 어느 쪽이 싼가를 고르는 문제입니다. 답은 집값 하나로 정해지지 않고, 나이와 보유기간이 함께 정합니다.
공시가 18억 원까지는 신청하지 않는 쪽이 0원입니다
지분이 정확히 반반이면 각자 공시가격의 절반씩을 가진 것으로 봅니다. 공시가격 18억 원이면 한 사람당 9억 원인데, 공제가 정확히 9억 원이라 과세표준이 0이 됩니다. 두 사람 모두 0원이니 세금이 없습니다.
특례를 신청하면 이야기가 달라집니다. 공시가격 18억 원에서 12억 원을 빼면 6억 원이 남고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 3억 6,000만 원입니다. 세율을 적용하면 산출세액 192만 원이고, 세액공제를 40% 받아도 115만 2,000원이 남습니다.
즉 공시가격 18억 원 이하 구간에서는 특례 신청이 손해가 아니라 순수한 추가 부담입니다. 공동명의 쪽이 이미 0원이라 더 깎을 것이 없기 때문입니다. 세액공제를 최대치인 80%까지 받아도 38만 4,000원을 새로 내야 합니다.
공시가격 18억 원은 공동주택 현실화율을 69%로 놓고 환산하면 시세로 26억 원쯤입니다. 서울 주요 지역 아파트가 여기에 걸칩니다. 재산세 고지서에 찍힌 공시가격부터 확인해야 하는 이유입니다. 재산세와 종부세가 공시가격 구간마다 어떻게 갈리는지는 9월 재산세 계산 글에 따로 정리해 두었습니다.
손익분기는 나이와 보유기간이 정합니다
세액공제율은 두 갈래로 붙고 합쳐서 80%가 한도입니다(국세청 세액계산 흐름도).
| 연령별 공제 | 공제율 | 보유기간별 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 중복 적용됩니다. 조합하면 이렇게 됩니다.
| 나이 / 보유기간 | 5~9년 | 10~14년 | 15년 이상 |
|---|---|---|---|
| 60~64세 | 40% | 60% | 70% |
| 65~69세 | 50% | 70% | 80% |
| 70세 이상 | 60% | 80% | 80%(한도 적용) |
이 공제율별로 특례가 공동명의보다 싸지는 지점을 직접 계산했습니다. 손익분기 공시가격입니다.
| 세액공제율 | 해당 예시 | 특례가 유리해지는 공시가격 |
|---|---|---|
| 20~30% | 60세 미만·보유 10년 안팎 | 사실상 없음(공동명의 유리) |
| 40% | 60세 + 보유 5년 | 48억 7,000만 원 이상 |
| 50% | 65세 + 보유 5년 | 36억 100만 원 이상 |
| 60% | 60세 + 보유 10년 | 26억 100만 원 이상 |
| 70% | 65세 + 보유 10년 | 21억 3,200만 원 이상 |
| 80% | 65세 + 보유 15년 | 19억 7,800만 원 이상 |
정리하면 이렇습니다. 세액공제를 30% 이하로 받는 부부는 집값이 얼마든 공동명의를 그대로 두는 쪽이 쌉니다. 특례가 의미 있으려면 최소 60% 이상을 받아야 하고, 그러려면 60세 이상이면서 10년 이상 보유했거나 65세를 넘겨야 합니다.
가장 유리한 조건인 80%를 받아도 공시가격 19억 7,800만 원을 넘어야 뒤집힙니다. 앞서 본 18억 원 사례가 여기에 못 미치는 이유입니다.
공시가격별로 얼마가 갈리는지 계산했습니다
부부 지분 50:50, 2026년분 현행 세법 기준입니다. 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세는 빼고 종합부동산세 본세만 비교한 숫자입니다.
| 공시가격 | 공동명의 유지 | 특례 40% | 특례 60% | 특례 70% | 특례 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억 원 | 0원 | 54만 원 | 36만 원 | 27만 원 | 18만 원 |
| 18억 원 | 0원 | 115만 2,000원 | 76만 8,000원 | 57만 6,000원 | 38만 4,000원 |
| 20억 원 | 60만 원 | 165만 6,000원 | 110만 4,000원 | 82만 8,000원 | 55만 2,000원 |
| 22억 원 | 120만 원 | 216만 원 | 144만 원 | 108만 원 | 72만 원 |
| 25억 원 | 210만 원 | 324만 원 | 216만 원 | 162만 원 | 108만 원 |
| 30억 원 | 384만 원 | 504만 원 | 336만 원 | 252만 원 | 168만 원 |
| 40억 원 | 840만 원 | 950만 4,000원 | 633만 6,000원 | 475만 2,000원 | 316만 8,000원 |
굵게 표시한 쪽이 그 줄에서 더 싼 선택입니다. 20억 원과 22억 원 구간을 보면 특례가 80%를 받아도 공동명의보다 비쌉니다. 25억 원부터 비로소 70% 이상 받는 사람에게 특례가 유리해집니다.
차액을 돈으로 보면 이렇습니다. 공시가격 25억 원에서 60세·보유 5년(공제 40%)인 부부가 특례를 신청하면 114만 원을 더 냅니다. 같은 집에서 70세·보유 15년(공제 80%)인 부부가 신청하면 102만 원을 아낍니다. 집은 같은데 서류 한 장의 결과가 216만 원 차이로 갈립니다.
지분이 반반이 아니면 경계가 확 내려갑니다
여기서 놓치기 쉬운 것이 지분 비율입니다. 공동명의라고 다 50:50이 아닙니다. 상속이나 증여로 지분이 기울어진 경우가 흔한데, 이때 공동명의의 장점이 빠르게 사라집니다.
공동명의를 유지할 때 종부세가 0원으로 남는 공시가격 상한을 지분별로 계산했습니다.
| 부부 지분 | 0원이 유지되는 공시가격 | 공시가 22억 원일 때 세액 |
|---|---|---|
| 50 : 50 | 18억 원 | 120만 원 |
| 60 : 40 | 15억 원 | 126만 원 |
| 70 : 30 | 12억 8,000만 원 | 208만 8,000원 |
| 80 : 20 | 11억 2,000만 원 | 301만 2,000원 |
지분이 70:30으로만 기울어도 세금 없는 구간이 18억 원에서 12억 8,000만 원으로 5억 원 넘게 내려갑니다. 지분 많은 쪽에 세금이 몰리기 때문입니다. 공시가격 22억 원 기준으로 50:50이면 120만 원인데 80:20이면 301만 2,000원, 두 배 반입니다.
지분이 크게 기울어진 부부라면 공동명의의 이점이 이미 줄어든 상태이므로, 세액공제를 받을 수 있는 나이·보유기간이라면 특례를 다시 계산해 볼 값어치가 있습니다.
9월 16일부터 30일까지, 서류는 두 장입니다
국세청이 안내하는 요건과 절차는 다음과 같습니다.
- 기간: 해당 연도 9월 16일 ~ 9월 30일. 이 시기를 놓치면 12월 1일~15일 종합부동산세 신고 기간에 직접 신고하는 방법이 남습니다.
- 요건: 과세기준일인 6월 1일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 갖고 있지 않아야 합니다.
- 납세의무자: 지분율이 큰 사람. 지분이 같으면 부부가 정한 사람이 됩니다.
- 서류: 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제30호 서식)와 혼인관계증명서.
- 제출처: 관할 세무서. 홈택스로도 가능합니다.
주의할 것은 기준일이 6월 1일이라는 점입니다. 7월에 집을 하나 더 샀더라도 6월 1일 기준으로 1주택이었다면 올해분 특례 요건은 충족합니다. 반대로 6월 1일에 배우자가 다른 주택을 갖고 있었다면 지금 팔았어도 올해는 해당되지 않습니다.
한 번 신청하면 계속 적용됩니다 — 2027년이 문제입니다
이 제도에서 가장 조심해야 할 대목입니다. 국세청 안내에 따르면 최초 신청 후 변동 사항이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 편해 보이지만 뒤집어 말하면, 유불리가 바뀌어도 자동으로 돌아오지 않는다는 뜻입니다. 되돌리려면 변경신청을 따로 해야 합니다.
2026년 8월 발표된 세제개편안(정부안)에는 종합부동산세를 크게 손대는 내용이 담겼습니다. 국회 심의를 거쳐야 확정되므로 아직 법이 아니지만, 방향은 세 가지입니다.
- 1세대 1주택 기본공제 12억 원을 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 나눔
- 공정시장가액비율 60%를 70%로 상향
- 고령자·장기보유 세액공제에 금액 한도 신설(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)
주로 2027년 납세의무 성립분부터 적용되는 것으로 예정돼 있습니다. 올해 12월 고지서는 현행법대로 나오고, 바뀐 기준이 처음 반영되는 것은 2027년 6월 1일을 기준으로 2027년 12월에 고지되는 분입니다.
여기서 문제가 생깁니다. 세 번째 항목인 세액공제 금액 한도는 특례의 유일한 장점을 정면으로 깎는 변경입니다. 지금은 80% 공제에 금액 제한이 없어서 집값이 비쌀수록 특례가 유리해지는데, 한도가 생기면 고가 주택일수록 그 이점이 상한에 막힙니다. 반면 공동명의 쪽 공제 9억 원 두 개는 그대로입니다.
다시 말해 올해 계산으로는 특례가 유리해서 신청했는데, 내년에는 반대가 될 수 있습니다. 그리고 가만히 두면 신청 상태가 유지됩니다. 올해 특례를 신청하는 부부라면 내년 이맘때 한 번 더 계산해 보고 필요하면 변경신청을 해야 한다는 뜻입니다. 개편안 내용 자체는 종부세 14억 대 9억 글에서 자세히 다뤘습니다.
상황별로 이렇게 판단하시면 됩니다
계산 결과를 판단 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 공시가격 18억 원 이하 + 지분 50:50 → 신청하지 마십시오. 지금 0원인데 신청하면 세금이 생깁니다.
- 60세 미만 → 신청하지 마십시오. 연령별 공제가 0이라 보유기간 공제 50%만으로는 어떤 집값에서도 뒤집히지 않습니다.
- 60~64세 + 보유 10년 미만(공제 40%) → 공시가격이 48억 원대를 넘지 않으면 공동명의 유지가 쌉니다.
- 65세 이상 + 보유 10년 이상(공제 70~80%) → 공시가격 20억 원대부터 특례를 검토할 구간입니다. 21억~25억 원 사이에서 갈리므로 개별 계산이 필요합니다.
- 지분이 70:30 이상 기울어진 부부 → 공동명의의 이점이 이미 줄어 있으므로 나이·보유기간 조건이 되면 특례가 유리해지는 지점이 앞당겨집니다.
- 내년에 65세·70세가 되거나 보유 10년·15년을 채우는 경우 → 올해는 공동명의로 두고, 공제율이 올라가는 해에 다시 계산해 신청하는 편이 나을 수 있습니다.
참고로 이 특례는 부부가 1주택만 공동소유한 경우에만 해당합니다. 일시적으로 2주택이 된 상황이라면 판단 기준이 달라지므로 일시적 2주택 처분기한 글을 먼저 확인하시는 편이 좋습니다.
지금 확인할 체크리스트
- 재산세 고지서나 부동산공시가격 알리미에서 올해 공시가격을 확인합니다.
- 등기부등본으로 부부 지분 비율을 확인합니다. 50:50이 아닐 수 있습니다.
- 납세의무자가 될 사람(지분 큰 쪽)의 만 나이와 취득일을 확인해 세액공제율을 계산합니다.
- 위 손익분기 표에서 내 공제율에 해당하는 기준 공시가격과 우리 집 공시가격을 비교합니다.
- 6월 1일 기준으로 다른 세대원 명의 주택이 없었는지 확인합니다.
- 특례가 유리하다고 나오면 9월 16일~30일 사이에 홈택스 또는 관할 세무서에 신청서와 혼인관계증명서를 제출합니다.
- 이미 예전에 신청해 둔 상태라면 올해 기준으로 여전히 유리한지 다시 계산합니다. 유지되고 있다는 사실 자체를 잊기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q. 특례를 신청하면 집이 단독명의로 바뀌나요?
아닙니다. 소유권은 그대로 공동명의입니다. 종합부동산세를 계산할 때만 한 사람이 전부 가진 것처럼 본다는 뜻입니다. 등기나 재산세, 양도소득세와는 무관합니다.
Q. 9월 30일을 놓치면 올해는 끝인가요?
12월 1일부터 15일까지 종합부동산세 신고 기간에 직접 신고하는 방법이 남아 있습니다. 다만 고지서가 이미 공동명의 기준으로 나온 뒤라 절차가 번거로우므로 9월에 처리하는 편이 낫습니다.
Q. 세액공제 80%면 무조건 특례가 유리한 것 아닌가요?
아닙니다. 공제 대상이 되는 세액 자체가 특례 쪽에서 훨씬 크게 나오기 때문입니다. 공시가격 18억 원에서 80%를 깎아도 38만 4,000원이 남는데, 공동명의는 애초에 0원입니다. 19억 7,800만 원을 넘어야 뒤집힙니다.
Q. 부부 중 한 사람만 60세가 넘었으면 어떻게 되나요?
연령별 공제는 납세의무자, 즉 지분이 큰 사람을 기준으로 판단합니다. 지분이 같아 둘 중 한 명을 고를 수 있다면 나이가 많고 보유기간이 긴 쪽을 납세의무자로 정하는 것이 유리합니다.
Q. 보유기간은 언제부터 세나요?
해당 주택을 취득한 날부터 셉니다. 공동명의로 함께 취득했다면 그 취득일이 기준입니다. 배우자에게 지분 일부를 나중에 증여한 경우 등은 사례마다 달라 관할 세무서 확인이 필요합니다.
정리
이 제도의 이름에는 "특례"가 붙어 있지만, 계산해 보면 유리한 사람은 65세 이상이면서 10년 넘게 보유했고 공시가격이 20억 원을 넘는 부부로 좁혀집니다. 그 밖의 대부분은 공동명의를 그대로 두는 쪽이 쌉니다.
그리고 한 번 신청하면 계속 적용된다는 점, 2027년부터 세액공제에 금액 한도가 생기는 개편안이 국회에 올라가 있다는 점 때문에 올해의 정답이 내년의 정답이 아닐 수 있습니다. 신청하든 안 하든, 내년 9월에 한 번 더 계산해 보시기를 권합니다.
※ 이 글의 세액은 2026년분에 적용되는 현행 종합부동산세법(국세청 세액계산 흐름도·세율표 기준)으로 직접 계산한 값이며, 재산세 중복분 공제·세부담 상한·농어촌특별세를 제외한 종합부동산세 본세 기준입니다. 실제 고지 세액은 개인별 사정에 따라 달라집니다. 2026년 세제개편안은 정부안이며 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 본 내용은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신청 전 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
