같은 아파트, 같은 명의, 같은 한 채입니다. 그런데 그 집에 내가 살면 종합부동산세가 672만원, 전세를 주고 다른 곳에 살면 1,127만원이 됩니다. 차액 455만원은 한 번 내고 끝나는 돈이 아니라 보유하는 해마다 반복됩니다.
재정경제부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정해 발표한 「2026년 세제개편안」이 종부세의 기준선을 통째로 옮겼기 때문입니다. 핵심은 한 문장으로 줄어듭니다. 기준이 '주택 수'에서 '주택 가액'으로, '보유'에서 '거주'로 이동했습니다.
기사에는 "1주택 공제 14억"이라는 숫자만 크게 실렸습니다. 하지만 그 14억이 무엇의 14억인지, 안 살면 얼마가 되는지, 내 집이 어느 구간에 걸리는지는 거의 다뤄지지 않았습니다. 이 글에서는 공개된 개편안 수치를 그대로 넣어 공시가격 14억·20억·26억·40억 네 가지 경우를 직접 계산해 봤습니다.
1. 14억은 시가가 아닙니다 — 진짜 갈림길은 "시가 20.3억 vs 13억"
가장 많이 어긋나는 지점부터 짚겠습니다. 개편안의 기본공제 14억원과 9억원은 공시가격 기준입니다. 시장에서 거래되는 가격이 아닙니다. 국토교통부가 결정·공시한 2026년 공동주택 공시가격의 시세반영률(현실화율)은 69%로, 2023년 이후 4년 연속 동결된 값입니다.
이 69%를 적용해 문턱을 시가로 되돌리면 그림이 완전히 달라집니다.
| 구분 | 기본공제(공시가격) | 시가 환산(현실화율 69%) | 종부세가 시작되는 지점 |
|---|
| 현행 1세대 1주택 | 12억원 | 약 17억 4,000만원 | 시가 17.4억 초과 |
| 개편 후 거주 1주택 | 14억원 | 약 20억 3,000만원 | 시가 20.3억 초과 |
| 개편 후 비거주 1주택 | 9억원 | 약 13억원 | 시가 13억 초과 |
같은 한 채인데 과세가 시작되는 선이 시가 기준으로 7억 3,000만원이나 벌어집니다. 지금까지 시가 15억짜리 집 한 채를 전세 주고 부모님 댁이나 직장 근처 임차주택에 살던 사람은 종부세와 무관했습니다. 개편안대로라면 이 사람은 새로 과세 대상에 들어옵니다. 반대로 시가 18억짜리 집에 직접 살고 있던 사람은 과세 대상에서 빠집니다.
여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 69%는 전국 평균이고 개별 주택은 다릅니다. 본인 집의 실제 공시가격은 '부동산공시가격 알리미'나 홈택스에서 직접 확인해야 하며, 아래 계산은 모두 공시가격을 입력값으로 삼았습니다.
2. 개편안이 실제로 건드린 곳은 네 군데입니다
종부세 계산은 생각보다 단순합니다. (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준을 구하고, 여기에 누진세율을 곱한 뒤 세액공제를 빼면 됩니다. 이번 개편안은 이 식의 거의 모든 자리를 동시에 건드렸습니다.
| 항목 | 현행(2026년) | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|
| 1주택 기본공제 | 12억원 | 거주 14억 / 비거주 9억 |
| 다주택 기본공제 | 9억원 | 4억원 + 거주주택 비중에 따라 최대 5억원 추가 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 70%
(3주택 이상·조정대상지역 80%) |
| 세율 기준 | 주택 수 | 1·2주택 일부 구간 인상 | 주택 수 폐지, 가액 단일세율 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 장기 세액공제 | 보유기간 기준 | 한도 800만원 | 거주기간 기준, 한도 600만원 |
주목할 것은 기본공제와 공정시장가액비율이 같은 해에 함께 움직인다는 점입니다. 공제를 12억에서 14억으로 2억 올려줘도, 곱하는 비율이 60%에서 70%로 오르면 그 완화 효과는 상당 부분 상쇄됩니다. 언론이 "실거주 1주택은 부담이 준다"고 요약했지만 그 감소폭이 크지 않은 이유가 여기에 있습니다.
3. 사례 1 — 공시가 14억(시가 약 20.3억): 0원과 185만원
정확히 새 공제선에 걸치는 집부터 봅니다. 공시가격 14억원, 시가로 대략 20억 3,000만원짜리 아파트 한 채입니다.
- 현행(2026년): (14억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 2,000만원 → 0.5% 적용 → 60만원
- 2027년·거주: (14억 − 14억) = 0 → 과세표준 없음 → 0원
- 2027년·비거주: (14억 − 9억) × 70% = 과세표준 3억 5,000만원 → 3억까지 0.5%(150만원) + 5,000만원 0.7%(35만원) → 185만원
살면 내던 60만원마저 사라져 0원이 되고, 안 살면 185만원으로 세 배가 됩니다. 이 구간이 이번 개편에서 가장 극적으로 흔들리는 자리입니다. 세금이 있느냐 없느냐가 통째로 거주 여부 하나로 결정되기 때문입니다.
4. 사례 2·3 — 공시가 20억·26억: 거주자는 줄고 비거주자는 두 배
같은 방식으로 공시가격 20억원(시가 약 29억)과 26억원(시가 약 37억 7,000만원)을 계산하면 다음과 같습니다. 2027년 세율은 과세표준 6억~12억 구간이 1.0%에서 1.3%로 인상된 것을 반영했습니다.
공시가격
(시가 환산) | 현행 2026년 | 2027년
거주 | 2027년
비거주 | 거주·비거주
차액(연간) |
|---|
14억원
(약 20.3억) | 60만원 | 0원 | 185만원 | 185만원 |
20억원
(약 29억) | 276만원 | 234만원 | 581만원 | 347만원 |
26억원
(약 37.7억) | 600만원 | 672만원 | 1,127만원 | 455만원 |
세 줄에서 읽어야 할 것은 세 가지입니다.
첫째, 거주 1주택이라고 무조건 줄지 않습니다. 공시가 20억까지는 276만원에서 234만원으로 줄지만, 26억이 되면 600만원에서 672만원으로 오히려 늘어납니다. 공정시장가액비율 70%와 6억~12억 구간 세율 인상이 공제 확대분을 넘어서기 때문입니다. "실거주면 감세"라는 요약이 통하는 구간은 대략 시가 30억 언저리까지입니다.
둘째, 비거주 1주택의 증가폭이 압도적입니다. 공시가 26억 기준으로 600만원이 1,127만원이 되니 1.88배입니다. 다주택자가 아니라 한 채짜리 보유자에게 이 정도 증가가 발생한다는 점이 이번 개편의 성격을 보여줍니다.
셋째, 위 금액은 산출세액 기준입니다. 실제 고지서에는 재산세와 겹치는 부분이 공제되어 이보다 낮아지고, 반대로 종부세액의 20%인 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 농특세까지 얹으면 공시가 26억 비거주자의 실제 부담은 1,352만원 수준이 됩니다.
5. 2027년과 2028년은 사실상 다른 세금입니다
많이들 놓치는 대목이 있습니다. 이번 개편은 한 번에 끝나지 않고 2027년과 2028년 두 단계로 나뉩니다. 2027년에는 1·2주택자 세율만 손보고, 2028년에는 주택 수별 세율표를 아예 폐지해 가액 기준 단일세율표로 통합합니다.
| 과세표준 | 현행(2주택 이하) | 2027년 | 2028년 이후(단일) |
|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 인상 | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 인상 | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
2028년 단일세율표는 사실상 현행 3주택 이상 중과세율표를 모든 사람에게 적용하는 것과 같은 모양입니다. 과세표준 12억을 넘는 순간 세율이 1.3%에서 2.0%로 뛰고, 25억을 넘으면 3.0%가 됩니다. 한 채만 가진 사람이라도 그 한 채가 비싸면 예전 다주택자 세율을 그대로 맞게 된다는 뜻입니다.
참고로 언론 시뮬레이션에서는 시가 60억원대 서울 아파트를 실거주하는 1주택자의 종부세가 현행 615만원에서 2027년 1,131만원, 2028년 이후 1,743만원으로 늘어나는 것으로 추정됐습니다. 실거주자인데도 3년 사이 2.8배가 되는 셈입니다.
6. 세부담 상한 150%→200%, 브레이크가 헐거워졌습니다
세부담 상한은 잘 알려지지 않았지만 실제 고지서를 좌우하는 장치입니다. 전년도에 낸 재산세와 종부세 합계액의 일정 배수를 넘겨 걷지 못하도록 막는 제동장치인데, 이 배수가 150%에서 200%로 올라갑니다.
숫자로 보면 이렇습니다. 지난해 재산세와 종부세를 합쳐 700만원을 냈다고 하면, 현행 상한은 1,050만원입니다. 앞의 사례 3(공시가 26억 비거주)에서 계산된 1,127만원은 이 선을 넘으므로 현행 제도라면 1,050만원에서 잘렸습니다. 상한이 200%가 되면 1,400만원까지 허용되므로 1,127만원이 그대로 부과됩니다.
상한은 세금을 깎아주는 제도가 아니라 급증 속도를 늦추는 완충장치입니다. 기본공제·세율·공정시장가액비율이 동시에 오르는 상황에서 완충장치까지 함께 느슨해진다는 점은, 개편 첫해 체감 인상폭이 계산보다 클 수 있다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
7. 15년 보유해도 소용없습니다 — 장기'보유'가 장기'거주'로
고령의 장기보유자에게는 이 항목이 가장 큽니다. 현행 1세대 1주택자는 고령자 세액공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 중복 적용받아 최대 80%까지 깎을 수 있습니다.
개편안은 이 중 장기'보유' 공제를 장기'거주' 공제로 바꾸고, 여기에 없던 금액 한도를 새로 씌웁니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다. 공제율은 그대로여도 실제로 깎이는 금액에 천장이 생기는 것입니다.
공시가격 40억원(시가 약 58억), 70세, 15년 이상 거주한 1주택자로 계산해 보겠습니다.
| 구분 | 현행 2026년 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|
| 과세표준 | 16억 8,000만원 | 18억 2,000만원 | 18억 2,000만원 |
| 산출세액 | 1,584만원 | 2,070만원 | 2,380만원 |
| 세액공제 | 80% = 1,267만원 | 한도 800만원 | 한도 600만원 |
| 납부세액 | 317만원 | 1,270만원 | 1,780만원 |
실거주하고 있고, 15년 넘게 살았고, 70세이고, 집도 한 채뿐입니다. 그런데 317만원이 1,780만원으로 5.6배가 됩니다. 세율 인상분보다 세액공제 한도 신설이 훨씬 크게 작용했습니다. 한도가 없었다면 2028년 납부세액은 2,380만원에서 80%를 뺀 476만원이었을 것입니다.
이 항목은 소득이 연금뿐인 은퇴 가구에 직접 부딪힙니다. 집값이 오른 것과 무관하게 매년 나가는 현금이 늘어나기 때문입니다. 보유세가 늘면 건강보험료 재산 기준에도 영향이 가는데, 이 구조는 건강보험 피부양자 탈락 기준 2026 정리에서 재산과표 3단 구조로 따로 다뤘습니다.
8. 그래서 어떻게 판단해야 할까 — 구간별 대응
본인 집이 어느 구간인지에 따라 해야 할 일이 완전히 다릅니다.
| 구간(시가 기준) | 거주 여부의 영향 | 판단 기준 |
|---|
| 13억 미만 | 없음(양쪽 다 0원) | 종부세 자체가 발생하지 않음. 재산세만 확인 |
| 13억~20.3억 | 0원 ↔ 수백만원 | 가장 크게 흔들리는 구간. 전입 가능성부터 검토 |
| 20.3억~30억 | 거주 시 소폭 감소 | 거주하면 현행보다 유리. 비거주는 2배 이상 |
| 30억 초과 | 거주해도 증가 | 고령·장기거주자는 공제 한도까지 함께 계산 |
다만 종부세 차액만 보고 이사를 결정하는 것은 위험합니다. 공시가 20억 사례에서 거주와 비거주의 차이는 연 347만원인데, 전세보증금을 굴려 얻는 수익이 그보다 큰 경우가 흔하기 때문입니다. 세금만 놓고 보면 "안 살아도 남는다"는 계산이 나올 수 있습니다.
실제 갈림은 보유세 하나가 아니라 팔 때까지 합산했을 때 생깁니다. 이번 개편안은 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간이 아닌 거주기간 기준으로 바꿉니다. 즉 지금 안 살면 매년 종부세를 더 내고, 나중에 팔 때 양도세 공제까지 잃습니다. 이 두 번째 손실이 훨씬 큽니다. 양도 시점 계산은 장기보유특별공제가 '거주'만 남기면서 벌어지는 양도세 차이에서 사례로 정리해 뒀으니 함께 보시는 편이 좋습니다.
또 한 가지, 비거주 1주택자 대부분은 자기 집에 전세를 놓고 본인은 다른 곳에 세를 살고 있습니다. 이 경우 늘어난 보유세를 임차 형태 선택과 함께 계산해야 하는데, 전세와 월세의 손익분기는 전세 vs 월세 2026 손익분기 계산에서 전환율 기준으로 따로 다뤘습니다.
9. 지금 해야 할 일 — 실행 체크리스트
- 내 집 공시가격 확인 — '부동산공시가격 알리미' 또는 홈택스에서 2026년 공시가격을 조회합니다. 뉴스에 나오는 시가와 다릅니다.
- 9억·14억 두 선 중 어디에 걸리는지 확인 — 공시가 9억 미만이면 거주 여부와 무관하게 종부세는 발생하지 않습니다.
- 비거주 상태라면 전입 가능 시점 검토 — 다만 거주 인정 요건(전입신고 시점, 거주기간 산정 방식)은 아직 법 개정안과 시행령에서 확정될 부분입니다.
- 지난해 재산세·종부세 합계액 확인 — 세부담 상한 200%의 기준이 되는 금액입니다. 고지서나 홈택스 납부내역에서 확인할 수 있습니다.
- 고령·장기보유자는 공제액을 금액으로 계산 — 공제율 80%가 아니라 800만원·600만원 한도에 먼저 걸리는지 확인해야 실제 부담을 알 수 있습니다.
- 9월 정기국회 처리 결과 확인 — 아래 FAQ에 적었듯 아직 확정된 법이 아닙니다. 큰 결정은 국회 통과 이후로 미루는 편이 안전합니다.
10. 자주 묻는 질문
Q. 이 내용은 이미 확정된 건가요?
아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 개정 대상 법률은 9월 정기국회에 제출됩니다. 국회 심의 과정에서 구간이나 세율, 시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 시행은 2027년부터로 예정돼 있습니다.
Q. 14억은 시가인가요, 공시가격인가요?
공시가격입니다. 2026년 공동주택 공시가격 현실화율 69%를 적용하면 시가로 약 20억 3,000만원에 해당합니다. 다만 69%는 전국 평균이므로 개별 주택은 다를 수 있습니다.
Q. '거주'는 어떻게 인정되나요?
현재 공개된 것은 거주 여부로 기본공제를 14억과 9억으로 나눈다는 큰 틀입니다. 전입신고 시점, 실제 거주기간 산정, 일시적 사유로 비운 기간의 처리 같은 세부 판정 기준은 법 개정안과 시행령에서 확정될 부분이라 지금 단정하기 어렵습니다.
Q. 집 한 채를 전세 주고 부모님 댁에 살고 있으면 어떻게 되나요?
공개된 기준만으로는 비거주 1주택으로 분류될 가능성이 큽니다. 이 경우 기본공제가 12억에서 9억으로 오히려 3억 줄어들고 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올라, 지금까지 종부세를 내지 않던 시가 13억~17억대 주택도 새로 과세 대상에 들어옵니다.
Q. 다주택자는 어떻게 되나요?
기본공제가 현행 9억원에서 4억원 + 거주주택 비중에 따라 최대 5억원 추가 구조로 바뀝니다. 실제로 거주하는 비중이 클수록 공제가 살아나고, 전부 임대 중이면 공제가 4억원까지 줄어드는 형태입니다. 2028년부터는 세율표에서 주택 수 구분 자체가 사라집니다.
정리
이번 개편의 성격은 세율 인상이 아니라 기준선의 교체입니다. 몇 채를 가졌느냐가 아니라 얼마짜리를 가졌고 거기에 사느냐가 세금을 결정합니다. 한 채만 가진 사람도 그 집이 비싸고 거기 살지 않는다면, 예전 다주택자에게 적용되던 부담을 그대로 지게 됩니다.
당장 할 일은 두 가지입니다. 내 집 공시가격이 9억·14억 두 선 중 어디에 걸리는지 확인하는 것, 그리고 비거주 상태라면 매년 나가는 종부세 차액과 나중에 팔 때 잃는 양도세 공제를 합쳐서 계산해 보는 것입니다. 결정 자체는 9월 정기국회에서 법이 어떻게 정리되는지 확인한 뒤에 해도 늦지 않습니다.
면책 안내 · 이 글은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」과 국세청·국토교통부 공개 자료를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠이며, 세무·투자 자문이 아닙니다. 개편안은 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로 최종 내용이 달라질 수 있습니다. 본문의 세액은 공시가격을 입력값으로 한 산출세액 기준 추정치로, 재산세 중복분 공제 전 금액이며 농어촌특별세(종부세액의 20%)는 별도입니다. 실제 고지세액은 개별 주택의 공시가격, 지분, 세대 구성, 감면 적용에 따라 달라지므로 구체적인 판단은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
