전세 보증금이 모자라 부모에게 손을 벌릴 때 가장 먼저 검색하는 말이 "차용증"입니다. 그리고 대부분 이런 문장을 만납니다. "차용증만 쓰면 2억 1,700만원까지 무이자로 빌려도 세금 0원."
절반은 맞고 절반은 위험합니다. 실제로 2억 1,739만원까지는 이자를 한 푼도 안 줘도 증여세가 붙지 않습니다. 그런데 여기서 261만원만 더 빌리면, 넘은 261만원이 아니라 1,012만원이 통째로 증여받은 것으로 계산됩니다. 조금씩 늘어나는 구조가 아니라 선 하나를 넘는 순간 전액이 떨어지는 절벽 구조라서 그렇습니다.
이 글은 그 선이 어디에 있는지, 선을 넘어야만 하는 금액이라면 이자를 얼마만 주면 되는지, 그리고 차용증이 부인당하면 실제로 얼마를 물게 되는지를 2026년 8월 현재 기준으로 직접 계산해 정리한 것입니다.
먼저 결론 세 줄
- 무이자로 빌릴 수 있는 상한선은 2억 1,739만원입니다(적정이자율 연 4.6% × 원금 < 1,000만원).
- 선을 넘으면 초과분이 아니라 그해 이자상당액 전액이 증여재산가액이 됩니다.
- 증여재산공제 5,000만원을 먼저 쓰면 2억 6,739만원까지 세금 없이 조달할 수 있습니다.
1. "차용증만 쓰면 세금 0원"이 정확히 무슨 뜻인가
상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인에게 돈을 무상으로, 또는 적정이자율보다 낮은 이자로 빌린 경우 그 이자 차액만큼을 증여받은 것으로 봅니다. 여기서 적정이자율은 연 4.6%이고(상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5, 2026년 8월 현재 유효), 같은 법 시행령 제31조의4는 기준금액을 1,000만원으로 정하고 있습니다.
즉 계산식은 이렇습니다.
증여재산가액 = 빌린 원금 × 4.6% − 실제로 지급한 이자
이 값이 1,000만원 미만이면 과세하지 않는다
여기서 사람들이 가장 많이 오해하는 지점이 두 가지 있습니다. 첫째, 면제되는 것은 이자에 대한 증여세이지 원금이 아닙니다. 국세청도 "이자에 대한 증여세가 과세되지 않는다는 뜻이지 원금 자체를 문제 삼지 않겠다는 것이 아니다"라는 입장을 반복해 밝혀 왔습니다. 원금은 여전히 "빌린 돈"이어야 하고, 빌린 돈이라면 언젠가 갚아야 합니다. 갚은 기록이 없으면 그때 원금이 증여로 넘어갑니다.
둘째, 1,000만원은 공제액이 아니라 문턱입니다. 1,000만원을 빼주는 게 아니라, 1,000만원을 넘는 순간 계산된 금액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 이 차이가 다음 표에서 그대로 드러납니다.
2. 계산 ① 무이자로 빌릴 때 — 1,000만원 앞의 절벽
원금별로 그해 증여재산가액이 얼마인지 직접 계산했습니다. 모두 이자를 한 푼도 주지 않는 순수 무이자 대여를 가정했습니다.
| 빌린 원금 | 연 이자상당액 (원금×4.6%) | 1,000만원 기준 | 그해 증여재산가액 |
|---|
| 1억원 | 460만원 | 미만 | 0원 |
| 2억원 | 920만원 | 미만 | 0원 |
| 2억 1,739만원 | 999만 9,940원 | 미만 | 0원 |
| 2억 2,000만원 | 1,012만원 | 이상 | 1,012만원 전액 |
| 3억원 | 1,380만원 | 이상 | 1,380만원 전액 |
| 5억원 | 2,300만원 | 이상 | 2,300만원 전액 |
2억 1,739만원과 2억 2,000만원 사이의 차이는 261만원입니다. 그런데 증여재산가액은 0원에서 1,012만원으로 뜁니다. 261만원을 더 빌린 대가로 1,012만원이 장부에 얹히는 셈입니다.
다만 여기서 바로 세금이 나오는 것은 아닙니다. 성인 자녀는 직계존속으로부터 10년간 5,000만원까지 증여재산공제를 받기 때문입니다. 문제는 이 대출이 한 해로 끝나지 않는다는 데 있습니다. 대출 기간이 1년 이상이면 매년 그 날짜에 새로 빌린 것으로 보아 해마다 다시 계산합니다. 10년을 그대로 두면 이렇게 쌓입니다.
- 2억 2,000만원 무이자 10년 → 1,012만원 × 10년 = 1억 120만원 누적. 공제 5,000만원을 빼면 과세표준 5,120만원, 세율 10%를 적용해 산출세액 512만원. 신고세액공제 3%를 반영하면 약 496만 6,000원.
- 3억원 무이자 10년 → 1,380만원 × 10년 = 1억 3,800만원 누적. 과세표준 8,800만원, 산출세액 880만원, 신고세액공제 후 약 853만 6,000원.
- 2억 1,739만원 무이자 10년 → 누적 0원. 세금 0원이고, 증여재산공제 5,000만원도 손대지 않은 채 그대로 남습니다.
마지막 줄이 이 표의 핵심입니다. 상한선 안에서 빌리면 세금만 아끼는 게 아니라 나중에 진짜 증여할 때 쓸 공제 한도까지 보존됩니다. 공제 한도가 어떻게 쌓이고 언제 초기화되는지는 증여세 면제한도 2026 정리에 관계별로 따로 계산해 두었습니다.
3. 계산 ② 3억이 꼭 필요하다면 — 이자를 얼마만 주면 0원이 되나
서울 전세라면 2억 1,739만원으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 이때 흔히 "그럼 어쩔 수 없이 증여세를 내야 하나"로 넘어가는데, 계산식을 다시 보면 답이 나옵니다. 증여재산가액은 원금×4.6% 에서 실제 지급한 이자를 뺀 값이므로, 이자를 조금만 주면 값을 1,000만원 아래로 내릴 수 있습니다.
3억원을 빌린 경우로 계산했습니다.
| 실제 지급하는 연 이자 | 실질 이자율 | 증여재산가액 (1,380만원 − 지급이자) | 판정 |
|---|
| 0원 | 0% | 1,380만원 | 과세 대상 |
| 200만원 | 0.67% | 1,180만원 | 과세 대상 |
| 380만원 | 1.27% | 1,000만원 | 과세 대상 (1,000만원 미만이 아님) |
| 381만원 | 1.27% | 999만원 | 과세 제외 |
| 500만원 | 1.67% | 880만원 | 과세 제외 |
즉 3억원을 연 1.27%로 빌리면 증여재산가액이 0이 됩니다. 시중 주택담보대출 금리와 비교하면 상당히 낮은 수준이고, 무엇보다 이 이자는 남이 아니라 부모에게 갑니다.
일반화하면 필요한 최소 이자율은 이렇게 나옵니다.
최소 이자율 = 4.6% − (1,000만원 ÷ 원금)
- 3억원 → 4.6% − 3.33% = 연 1.27% (연 381만원)
- 5억원 → 4.6% − 2.00% = 연 2.60% (연 1,300만원)
- 10억원 → 4.6% − 1.00% = 연 3.60% (연 3,600만원)
원금이 커질수록 필요한 이자율이 4.6%에 가까워집니다. 무이자 구조의 이점은 금액이 작을수록 크다는 뜻이고, 반대로 5억원을 넘어가면 "이자를 조금 주고 넘기는" 전략의 실익이 급격히 줄어듭니다. 참고로 부모 자금을 끌어오려는 이유가 대출 한도 때문이라면, 한도가 왜 줄었는지부터 확인하는 편이 순서에 맞습니다. 스트레스 DSR 3단계 적용 후 한도 변화를 소득 구간별로 계산해 둔 글이 있습니다.
4. 계산 ③ 이자를 실제로 주면 따라오는 세금 — 27.5% 원천징수
여기서 많이 놓치는 절차가 있습니다. 금융회사가 아닌 개인에게 이자를 주면 그 이자는 비영업대금의 이익이고, 이자를 지급하는 쪽(자녀)이 원천징수 의무자가 됩니다. 세율은 소득세 25% + 개인지방소득세 2.5%, 합쳐서 27.5%입니다. 지급한 달의 다음 달 10일까지 신고·납부해야 합니다.
앞의 3억원·연 381만원 사례로 계산하면 이렇습니다.
- 자녀가 통장에서 빼는 돈: 연 381만원
- 그중 원천징수해 세무서에 내는 금액: 381만원 × 27.5% = 104만 7,750원
- 부모 손에 실제로 들어가는 돈: 276만 2,250원
원천징수를 하지 않고 이자만 건네면 문제가 커집니다. 원천징수되지 않은 비영업대금 이익은 금융소득 2,000만원 기준선과 무관하게 무조건 종합과세 대상이 되어, 부모가 다음 해 5월에 종합소득세로 직접 신고해야 합니다. 지급한 자녀에게는 원천징수 납부지연가산세가 따로 붙습니다. 차용증은 "이 돈이 증여가 아니라 빌린 돈인가"를 설명하는 서류이고, 원천세 신고는 "이자를 주면서 세금을 뗐는가"를 보는 절차라서 서로 대체되지 않습니다.
그래서 무이자와 이자 지급 중 무엇이 나은지는 총부담으로 비교해야 합니다. 3억원 10년 기준입니다.
| 구조 | 10년간 증여세 | 10년간 이자 관련 세금 | 가족 밖으로 나가는 세금 합계 | 남는 부담 |
|---|
| A. 완전 무이자 | 약 853만 6,000원 | 0원 | 약 853만 6,000원 | 증여공제 5,000만원 소진 |
| B. 연 381만원 이자 | 0원 | 1,047만 7,500원 | 1,047만 7,500원 | 매년 원천세 신고 의무, 이자 3,810만원이 부모 재산으로 이동 |
| C. 차용증 부인 | 4,000만원 | 0원 | 약 5,763만 6,000원 | 가산세 포함, 아래 5장 참조 |
세금만 놓고 보면 A(무이자)가 B보다 약 194만원 적습니다. 다만 B는 이자 3,810만원이 부모에게 넘어가므로 가족 전체 자산은 줄지 않고 위치만 바뀝니다. 반대로 부모의 재산이 늘어나는 만큼 나중에 상속 단계에서 다시 과세될 수 있다는 점은 감안해야 합니다. 증여공제 5,000만원을 당분간 쓸 일이 없다면 A, 공제를 결혼·출산 같은 다른 용도로 남겨두고 싶다면 B가 맞습니다.
5. 계산 ④ 차용증이 부인당하면 — 3억원이 5,700만원짜리 실수가 된다
위의 모든 계산은 "이 돈은 빌린 돈"이라는 전제가 인정될 때 성립합니다. 인정되지 않으면 원금 전체가 증여로 넘어갑니다. 3억원을 받은 성인 자녀 기준으로 계산해 봅니다.
- 증여재산가액 3억원 − 증여재산공제 5,000만원 = 과세표준 2억 5,000만원
- 세율 20% 구간(1억원 초과 5억원 이하), 누진공제 1,000만원 → 산출세액 4,000만원
- 신고하지 않았다면 무신고가산세 20% → 800만원
- 납부지연가산세(1일 0.022%)를 3년치로 보면 → 약 963만 6,000원
- 합계 약 5,763만 6,000원
같은 3억원인데 차용으로 인정받으면 10년에 853만원, 부인당하면 5,763만원입니다. 차이가 약 4,910만원이고, 그 차이를 만드는 것은 서류 한 장이 아니라 실제 상환 기록입니다.
국세청은 차입금으로 신고된 건에 대해 원금이 실제로 상환되는지, 상환에 쓴 돈은 어디서 났는지를 이후 몇 년에 걸쳐 추적합니다. 특히 다음 세 가지는 반복적으로 지적되는 지점입니다.
- 사후에 작성한 차용증 — 조사 통지를 받고 나서 만든 서류는 사실상 인정받기 어렵습니다. 작성 시점을 객관적으로 증명할 장치가 없으면 형식만 남습니다.
- 상환 기록이 없는 차용 — 변제기가 지났는데 원금이 그대로 남아 있고 이체 내역도 없으면, 처음부터 갚을 생각이 없었던 것으로 봅니다.
- 상환 능력이 설명되지 않는 경우 — 소득이 거의 없는 자녀가 3억원을 갚는 계획을 세웠다면, 그 원천이 어디인지 묻습니다. 결국 부모 돈으로 갚았다면 그 상환액이 다시 증여가 됩니다.
6. 내 상황은 어느 쪽인가 — 금액대별 판단 기준
필요한 금액에 따라 답이 갈립니다. 아래 기준선은 성인 자녀가 부모(직계존속)로부터 받는 경우이고, 최근 10년간 다른 증여를 받은 적이 없다고 가정한 것입니다.
| 필요 금액 | 권할 만한 구조 | 당장 내는 세금 | 놓치면 안 되는 것 |
|---|
| 5,000만원 이하 | 차용 말고 증여로 정리 | 0원 | 세금이 0이어도 증여세 신고는 해 두는 편이 이후 자금출처 소명에 유리 |
| 5,000만 ~ 2억 1,739만원 | 전액 무이자 차용 | 0원 | 증여공제 5,000만원이 그대로 남음. 차용증·상환기록은 필수 |
| 2억 1,739만 ~ 2억 6,739만원 | 5,000만원은 증여 + 나머지는 무이자 차용 | 0원 | 두 건을 같은 날 몰아서 처리하지 말고 증여분은 신고까지 마칠 것 |
| 2억 6,739만원 초과 | 무이자 유지(증여세 부담) 또는 최소이자 지급 중 선택 | 구조에 따라 다름 | 이자를 주기로 하면 원천세 신고 의무가 매년 따라옴 |
세 번째 줄이 실무에서 가장 자주 놓치는 조합입니다. 증여와 차용은 서로 다른 규정이라 한 사람에게서 같은 해에 둘 다 받아도 각각 따로 판정됩니다. 5,000만원은 증여재산공제로 세금이 0이고, 나머지 2억 1,739만원은 이자상당액이 1,000만원 미만이라 역시 0입니다. 합치면 2억 6,739만원까지 세금 없이 조달할 수 있다는 뜻입니다.
혼인신고일 전후 2년 이내이거나 자녀 출생·입양 후 2년 이내라면 혼인·출산 증여재산공제 1억원이 별도로 붙어 기준선이 더 올라갑니다. 그 조건과 계산은 앞서 링크한 증여세 정리 글에 있습니다. 주택 자금 자체를 정책대출로 먼저 채울 수 있는지도 함께 따져 볼 만합니다. 신생아 특례대출 2026 조건과 한도를 소득·금리 시나리오별로 계산해 둔 글을 참고하시면 됩니다.
7. 실행 체크리스트
- 차용증에 당사자 인적사항·원금·이자율·변제기·변제 방법·작성일을 적고 양쪽이 서명·날인합니다.
- 작성한 날 우체국 내용증명이나 공증으로 확정일자를 남깁니다. 공증이 법적 요건은 아니지만 "언제 썼는가"를 다투지 않게 해 줍니다.
- 원금은 반드시 계좌이체로 주고받고, 현금 거래는 피합니다.
- 변제기까지 손 놓고 있지 말고 정해진 날짜에 실제로 나눠 갚습니다. 금액이 작아도 규칙적인 이체 기록이 가장 강한 증거입니다.
- 이자를 주기로 했다면 지급한 달의 다음 달 10일까지 원천세 27.5%를 신고·납부합니다.
- 상환에 쓴 돈의 출처(급여·사업소득·기존 예금)를 설명할 수 있게 자료를 모아 둡니다.
- 상환이 모두 끝난 뒤에도 차용증과 이체 내역을 최소 5년은 보관합니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 변제기를 정하지 않으면 어떻게 되나요?
대출 기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 봅니다. 그리고 기간이 1년 이상이면 매년 그 날짜에 새로 빌린 것으로 보아 해마다 다시 판정합니다. 한 번 통과했다고 끝나는 것이 아니라 매년 같은 계산을 반복한다고 생각하시면 됩니다.
Q. 부모가 이자를 안 받으면 원천세 신고도 필요 없나요?
네. 실제로 지급한 이자가 없으면 원천징수할 대상 자체가 없습니다. 이때는 증여재산가액이 1,000만원 미만인지만 확인하면 됩니다. 반대로 단 한 번이라도 이자를 보냈다면 그 달의 원천세 신고 의무가 생깁니다.
Q. 조부모나 형제에게 빌려도 같은 기준인가요?
금전 무상대출에 대한 증여 규정은 관계를 가리지 않고 적용되므로 4.6%와 1,000만원 기준은 동일합니다. 다만 증여재산공제 한도는 관계별로 다릅니다. 특히 직계존속 공제 5,000만원은 부모와 조부모를 합산해 적용하므로, 조부모에게 따로 받았다고 한도가 두 배가 되지는 않습니다.
Q. 2억원을 무이자로 빌리면서 5,000만원은 따로 증여받아도 되나요?
됩니다. 두 건은 각각 따로 판정합니다. 2억원의 이자상당액은 920만원으로 1,000만원 미만이라 과세 제외이고, 5,000만원 증여는 증여재산공제 범위 안이라 산출세액이 0입니다. 다만 증여 건은 세금이 0이어도 신고해 두는 편이 나중에 자금출처를 설명할 때 유리합니다.
Q. 부모가 대신 갚아 주면 어떻게 되나요?
그 상환액이 그 시점의 증여가 됩니다. 차용 구조를 만들어 놓고 실제 상환을 부모 돈으로 하면, 처음의 차용증 자체가 형식으로 판단될 위험이 커집니다.
※ 본문의 수치는 2026년 8월 기준 상속세 및 증여세법·같은 법 시행령·시행규칙과 국세청 공개 자료를 바탕으로 직접 계산한 것입니다. 세법과 시행령은 개정될 수 있고, 실제 과세 여부는 자금 흐름·상환 이력·개별 사실관계에 따라 달라집니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 한 것이며 특정 거래를 권유하거나 세무 자문을 대신하지 않습니다. 큰 금액을 실행하기 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
