전세를 놓으면 세금이 없다는 말은 오랫동안 사실이었습니다. 그런데 2026년 귀속분부터 그 문장에 예외가 하나 붙습니다. 기준시가 12억원을 넘는 집을 부부 합산 두 채 갖고 있고 받은 보증금 합계가 12억원을 넘으면, 월세를 한 푼도 받지 않아도 임대소득이 있는 것으로 봅니다.
금액이 작지 않습니다. 보증금 합계 13억원이면 세금이 143만 2,000원인데, 14억원이면 270만 1,000원으로 뜁니다. 보증금 1억원 차이에 세금이 126만 9,000원 벌어집니다. 왜 이런 계단이 생기는지, 그 계단이 정확히 어디에 있는지 숫자로 짚어보겠습니다.
1. 내 집이 과세 대상인지부터 가른다
주택임대소득은 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 과세 여부가 완전히 달라집니다. 여기서 주택 수는 부부 합산으로 셉니다. 남편 명의 한 채, 아내 명의 한 채면 2주택자입니다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|
| 1주택 | 비과세
단, 기준시가 12억원 초과 주택과 국외주택은 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 전액 과세 | 원칙 비과세
2026년 귀속부터: 기준시가 12억원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억원 초과면 과세 |
| 3주택 이상 | 전액 과세 | 비소형주택 3채 이상 + 보증금 합계 3억원 초과면 과세 |
표에서 계속 등장하는 '소형주택'은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 집을 말합니다. 이 조건을 모두 만족하면 보증금 과세를 따질 때 주택 수에서 빼줍니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다(국세청, 2026년 8월 기준).
여기서 놓치기 쉬운 것이 1주택자의 기준시가 12억원 선입니다. 공시가격이 올라 이 선을 넘으면 그동안 신고할 필요가 없던 월세가 갑자기 과세 대상이 됩니다.
계산 ①: 공시가격 3,000만원이 올랐을 뿐인데
1주택자가 월세 150만원(연 1,800만원)을 받고 있고, 근로소득 등 다른 종합소득금액이 2,000만원을 넘는다고 가정하겠습니다.
| 구분 | 기준시가 11억 8,000만원 | 기준시가 12억 1,000만원 |
|---|
| 과세 여부 | 비과세 | 과세 |
| 수입금액 | — | 1,800만원 |
| 필요경비(50%) | — | 900만원 |
| 기본공제 | — | 0원 |
| 과세표준 | — | 900만원 |
| 세금(지방소득세 포함 15.4%) | 0원 | 138만 6,000원 |
기준시가가 3,000만원 오른 것 때문에 없던 세금 138만 6,000원이 생깁니다. 판정 기준은 매매가가 아니라 기준시가이므로, 공시가격이 발표되는 시기에 내 집이 어느 쪽에 있는지 한 번은 확인해 둘 필요가 있습니다.
2. 2026년 신설 규정 — 전세만 놓은 집에 세금이 붙는 경우
이번 글의 핵심입니다. 지금까지 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상 보유자만의 이야기였습니다. 2026년 귀속분부터는 고가주택 2채 보유자도 대상에 들어옵니다. 국세청이 안내한 요건은 두 가지를 모두 충족해야 한다는 것입니다.
- 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 부부 합산 2채 이상 보유
- 받은 전세보증금 등의 합계액이 12억원 초과
간주임대료 계산식은 3주택자에게 쓰던 것과 같습니다.
간주임대료 = (보증금 등 합계액 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율
(실제로는 일수로 안분하며, 임대사업에서 발생한 금융수익은 차감합니다)
정기예금이자율은 국세청이 해마다 고시합니다. 2025년 귀속분 고시 이자율은 3.1%이며, 2026년 귀속분은 아직 고시 전이라 아래 계산은 3.1%를 그대로 적용했습니다. 고시가 바뀌면 결과도 비례해 달라집니다.
계산 ②: 보증금 13억원과 14억원의 갈림길
기준시가 13억원짜리 아파트 두 채를 부부가 한 채씩 갖고 있고, 두 채 모두 전세를 놓았습니다. 다른 소득(근로소득 등)의 과세표준이 이미 5,000만원 구간에 있다고 보겠습니다. 이 구간의 세율은 24%, 지방소득세를 더하면 26.4%입니다.
| 구분 | 보증금 합계 13억원 | 보증금 합계 14억원 |
|---|
| 과세 대상 보증금 | 10억원 (13억 − 3억) | 11억원 (14억 − 3억) |
| × 60% | 6억원 | 6억 6,000만원 |
| × 3.1% | 1,860만원 | 2,046만원 |
| 과세 방식 | 분리과세 선택 가능 | 종합과세 강제 |
| 소득금액(필요경비 50% 차감) | 930만원 | 1,023만원 |
| 적용 세율 | 15.4% | 26.4% |
| 세금 | 143만 2,000원 | 270만 1,000원 |
보증금을 1억원 더 받았을 뿐인데 세금이 126만 9,000원 늘었습니다. 세율 자체가 15.4%에서 26.4%로 바뀌었기 때문입니다.
다른 글에 없는 숫자: 갈림길은 정확히 13억 7,527만원
그렇다면 이 계단이 정확히 어디에 있는지 역산해 보겠습니다. 간주임대료가 2,000만원이 되는 보증금을 구하면 됩니다.
(B − 3억원) × 0.6 × 0.031 = 2,000만원 → B − 3억원 = 10억 7,527만원 → B = 13억 7,527만원
즉 보증금 합계가 13억 7,527만원을 넘는 순간 분리과세를 선택할 권리가 사라지고 종합과세로 넘어갑니다. 전세 재계약으로 보증금을 올릴 때, 이 선 근처에 있다면 올린 금액보다 세금이 더 늘어날 수 있습니다. 물론 정기예금이자율이 고시로 바뀌면 이 경계선도 함께 움직입니다.
3. 세금 구조 — 15.4%가 전부가 아닌 이유
주택임대 수입금액이 연 2,000만원 이하이면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 분리과세를 고르면 다른 소득과 합치지 않고 14%(지방소득세 포함 15.4%)로 끝납니다. 그런데 실제 세금은 세율보다 필요경비율과 기본공제에서 더 크게 갈립니다.
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록 |
|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제 | 400만원 | 200만원 |
| 기본공제 조건 | 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용 |
여기서 '등록임대주택'은 세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자등록을 둘 다 한 경우를 말합니다. 세무서에만 등록했다면 미등록으로 봅니다.
계산 ③: 같은 월세 100만원, 네 갈래로 갈리는 세금
2주택자가 월세 100만원(연 1,200만원)을 받는 경우입니다. 등록임대는 장기일반민간임대주택 1호로 10년 임대 요건을 채워 세액감면 75%를 받는다고 가정했습니다.
| 구분 | 미등록
다른 소득 2,000만원 이하 | 미등록
다른 소득 2,000만원 초과 | 등록
다른 소득 2,000만원 이하 | 등록
다른 소득 2,000만원 초과 |
|---|
| 수입금액 | 1,200만원 | 1,200만원 | 1,200만원 | 1,200만원 |
| 필요경비 | 600만원 | 600만원 | 720만원 | 720만원 |
| 기본공제 | 200만원 | 0원 | 400만원 | 0원 |
| 과세표준 | 400만원 | 600만원 | 80만원 | 480만원 |
| 산출세액(14%) | 56만원 | 84만원 | 11만 2,000원 | 67만 2,000원 |
| 세액감면(75%) | — | — | △8만 4,000원 | △50만 4,000원 |
| 지방소득세 | 5만 6,000원 | 8만 4,000원 | 2,800원 | 1만 6,800원 |
| 최종 세금 | 61만 6,000원 | 92만 4,000원 | 3만 800원 | 18만 4,800원 |
같은 월세인데 최대 89만 3,200원까지 벌어집니다. 조건을 맞춰 비교하면, 다른 소득이 2,000만원을 넘는 사람 기준으로 등록 여부에 따라 73만 9,200원 차이가 납니다. 다른 소득이 2,000만원 이하인 사람은 기본공제만으로도 이미 세금이 크게 줄어 있어서, 등록으로 얻는 추가 이득의 절대 금액은 상대적으로 작습니다.
4. 2,000만원을 1원 넘기면 벌어지는 일
수입금액 2,000만원은 단순한 기준선이 아니라 절벽에 가깝습니다. 1원이라도 넘으면 분리과세 선택권이 사라지고, 임대소득 전체가 다른 소득 위에 얹혀 누진세율을 맞습니다.
계산 ④: 월세를 올렸는데 손에 쥐는 돈이 줄어드는 구간
다른 소득의 과세표준이 5,000만원 구간(세율 24%, 지방소득세 포함 26.4%)인 미등록 임대인을 가정합니다.
| 구분 | 임대수입 2,000만원 | 임대수입 2,100만원 |
|---|
| 과세 방식 | 분리과세 선택 | 종합과세 강제 |
| 필요경비(50%) | 1,000만원 | 1,050만원 |
| 소득금액 | 1,000만원 | 1,050만원 |
| 적용 세율 | 15.4% | 26.4% |
| 세금 | 154만원 | 277만 2,000원 |
| 세후 실수령 | 1,846만원 | 1,822만 8,000원 |
수입은 100만원 늘었는데 세금이 123만 2,000원 늘어, 손에 쥐는 돈은 오히려 23만 2,000원 줄었습니다.
그러면 얼마를 받아야 원래대로 회복될까요. 종합과세 구간에서 세후 실수령은 수입금액의 86.8%(= 100% − 50% × 26.4%)입니다. 1,846만원을 이 비율로 나누면 2,127만원이 나옵니다.
함정 구간: 연 임대수입 2,000만원 초과 ~ 약 2,127만원
월세로 환산하면 월 166만 7,000원에서 월 177만 3,000원 사이입니다. 이 구간에서는 월세를 더 받을수록 세후 수입이 2,000만원일 때보다 적습니다.
이 계산은 다른 소득의 세율 구간에 따라 달라집니다. 다른 소득 과세표준이 8,800만원을 넘어 세율 35%(지방소득세 포함 38.5%) 구간이라면 절벽은 더 가팔라지고, 반대로 다른 소득이 거의 없다면 종합과세가 오히려 유리할 수도 있습니다. 그래서 2,000만원 이하 구간에서는 두 방식을 모두 계산해 보고 고르는 것이 원칙입니다.
5. 등록임대로 바꾸면 — 얻는 것과 묶이는 것
계산 ③에서 봤듯 등록임대의 절세 효과는 분명합니다. 다만 세액감면은 조건이 까다롭고, 한번 등록하면 되돌리기 어렵다는 점을 같이 봐야 합니다. 국세청이 안내하는 소형주택 임대사업자 세액감면 요건은 다음과 같습니다(2026년 8월 기준).
| 항목 | 요건 |
|---|
| 주택 규모 | 주거전용면적 85㎡ 이하
(수도권 제외 도시지역 외 지역은 100㎡ 이하) |
| 기준시가 | 임대개시일 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계 6억원 이하 |
| 임대 기간 | 일반 4년 이상 / 장기일반민간임대주택 10년 이상 |
| 감면율 | 일반: 1호 30%, 2호 이상 20%
장기: 1호 75%, 2호 이상 50% |
| 임대료 제한 | 보증금·임대료 증가율 5% 이내, 증액 후 1년 내 재증액 불가 |
| 등록 | 세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자등록 모두 필요 |
기준시가 6억원 한도가 실질적인 문턱입니다. 수도권 아파트 상당수가 이 선을 넘어서 있어 감면 대상에서 빠집니다. 이 경우에도 필요경비율 60%와 기본공제 400만원은 등록만으로 적용되므로, 감면이 안 되더라도 등록의 실익은 남습니다.
반대로 묶이는 부분이 있습니다. 장기 유형은 10년 의무임대기간을 채워야 하고, 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없으며, 중간에 집을 팔면 감면받은 세액을 추징당할 수 있습니다. 10년 동안 그 집을 팔 계획이 조금이라도 있다면 신중해야 합니다.
참고로 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 이 감면율을 축소하고 임대 호수와 관계없이 같은 율을 적용하는 내용이 담겨 있습니다. 2027년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용하는 정부안이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으므로 확정된 내용으로 받아들이면 안 됩니다.
6. 세금보다 금액이 큰 쪽 — 건강보험료
임대소득에서 실제로 더 아픈 곳은 소득세가 아니라 건강보험료인 경우가 많습니다. 임대소득은 사업소득으로 분류되기 때문에, 배우자나 자녀 밑에 건강보험 피부양자로 올라가 있던 사람이라면 자격 자체가 흔들립니다.
- 사업자등록이 있는 경우: 사업소득이 발생하면 피부양자 자격 상실
- 사업자등록이 없는 경우: 연간 사업소득금액 500만원 초과 시 자격 상실
계산 ③의 사례로 보면, 미등록 상태에서 월세 100만원을 받으면 소득금액이 600만원(1,200만원 − 필요경비 600만원)이라 500만원 선을 넘습니다. 세금은 92만 4,000원이지만, 피부양자에서 지역가입자로 바뀌면 재산까지 보험료 산정에 들어가므로 연간 부담은 이보다 훨씬 커질 수 있습니다.
피부양자 탈락 기준과 재산 점수 구조는 건강보험 피부양자 탈락 기준 2026에서 자세히 다뤘습니다. 임대를 시작하기 전에 세금 계산과 함께 반드시 확인해야 하는 부분입니다.
7. 상황별 판단 기준
일반론으로는 결론이 나지 않습니다. 아래 경계선으로 나눠서 보는 편이 낫습니다.
| 내 상황 | 먼저 확인할 것 | 판단 방향 |
|---|
| 1주택 + 월세 | 기준시가가 12억원을 넘는가 | 넘지 않으면 신고 의무 없음. 공시가격 발표 때마다 확인 |
| 고가 2주택 + 전세 | 두 채 모두 기준시가 12억원 초과 + 보증금 합계 12억원 초과인가 | 둘 다 해당하면 2026년 귀속부터 과세. 보증금 13억 7,527만원 선이 분리·종합과세 경계 |
| 임대수입 2,000만원 근처 | 다른 소득의 과세표준 구간 | 2,000만~2,127만원 구간이면 월세를 올리지 않는 편이 세후로 유리할 수 있음 |
| 기준시가 6억원 이하 소형주택 | 10년을 보유할 계획인가 | 계획이 확실하면 장기 등록이 유리. 매각 가능성이 있으면 추징 위험 고려 |
| 기준시가 6억원 초과 주택 | 세액감면은 대상 아님 | 필요경비 60%·기본공제 400만원만으로도 등록 실익 있는지 계산 |
| 건강보험 피부양자 | 사업자등록 여부와 소득금액 500만원 선 | 세금보다 보험료 증가액이 더 클 수 있으므로 함께 계산 |
8. 실행 체크리스트
- 부부 합산으로 주택 수를 다시 센다. 명의가 갈려 있어도 합산 대상이다.
- 각 주택의 기준시가를 확인한다. 판정 기준은 매매가가 아니라 기준시가다.
- 전세를 놓았다면 보증금 합계가 12억원(고가 2주택) 또는 3억원(3주택 이상)을 넘는지 본다.
- 넘는다면 (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 3.1%로 간주임대료를 계산한다.
- 월세 수입과 간주임대료를 더한 금액이 2,000만원을 넘는지 확인한다.
- 2,000만원 이하라면 분리과세와 종합과세를 모두 계산해 유리한 쪽을 고른다.
- 기준시가 6억원 이하 소형주택이라면 등록임대 요건과 10년 의무기간을 함께 검토한다.
- 건강보험 피부양자라면 소득금액 500만원 선을 넘는지 확인한다.
- 종합소득세 신고는 다음 해 5월이다. 2026년 귀속분은 2027년 5월에 신고한다.
9. 자주 묻는 질문
Q. 전세를 놓은 집이 두 채인데 기준시가가 각각 10억원입니다. 세금을 내야 하나요?
아닙니다. 신설 규정은 두 채 모두 기준시가 12억원을 초과해야 적용됩니다. 한 채라도 12억원 이하이면 2주택자의 보증금은 그대로 비과세입니다.
Q. 월세와 전세를 한 채씩 놓고 있으면 어떻게 되나요?
2주택자이므로 월세는 전액 과세 대상입니다. 보증금은 위 신설 요건에 걸리지 않는 한 비과세입니다. 두 금액을 합쳐 2,000만원을 넘는지로 분리과세 가능 여부를 판단합니다.
Q. 임대사업자로 등록하면 무조건 유리한가요?
세금만 보면 대체로 유리합니다. 다만 의무임대기간, 임대료 5% 증액 제한, 중도 매각 시 추징이 함께 따라옵니다. 보유 기간 계획이 서지 않은 상태에서 감면율만 보고 결정하기에는 묶이는 기간이 깁니다.
Q. 정기예금이자율 3.1%는 계속 유지되나요?
국세청이 매년 고시하는 값입니다. 3.1%는 2025년 귀속분 고시 이자율이고 2026년 귀속분은 아직 고시되지 않았습니다. 이 글의 간주임대료 계산은 3.1%를 전제로 했으므로, 고시가 바뀌면 금액과 경계선도 함께 조정해서 봐야 합니다.
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정리
2026년 귀속분부터 고가주택 2채 보유자의 전세보증금이 새로 과세 범위에 들어옵니다. 기준시가 12억원 초과 주택 2채와 보증금 합계 12억원 초과, 이 두 조건을 모두 충족할 때만 해당하므로 대상은 넓지 않지만, 해당되면 월세를 받지 않아도 세금이 생긴다는 점이 기존과 다릅니다.
실무에서 기억할 숫자는 세 개입니다. 1주택자의 기준시가 12억원, 분리과세와 종합과세를 가르는 수입금액 2,000만원, 그리고 고가 2주택 전세의 보증금 13억 7,527만원입니다. 이 선들 근처에 있다면 보증금이나 월세를 조정하기 전에 계산을 먼저 해보는 편이 낫습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 12일 기준 국세청·기획재정부 공개 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보이며, 특정 상품이나 투자·절세 방법을 권유하지 않습니다. 세액은 개인의 소득 구성, 공제 항목, 주택의 기준시가와 등록 여부에 따라 달라지며 본문의 계산은 명시한 가정에 따른 예시입니다. 실제 신고와 절세 판단은 반드시 세무 전문가 또는 관할 세무서와 상담해 결정하시기 바랍니다. 2026년 세제개편안 관련 내용은 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로 확정된 사항이 아닙니다.
