'6억 넘으면 취득세 두 배'는 6년 전 이야기다 — 진짜 절벽은 85㎡·12억·주택 수, 같은 6억이 660만원과 5,040만원 (2026 직접 계산)

5억 9,900만원짜리 아파트를 사면 취득세와 지방교육세를 합쳐 658만 9,000원을 냅니다. 6억 100만원짜리를 사면 665만 5,294원입니다. 6억 선을 넘었는데 세금은 6만 6,294원 늘었습니다.

그런데 같은 6억짜리 아파트가 어떤 사람에게는 660만원이고 어떤 사람에게는 5,040만원입니다. 집값은 똑같습니다. 취득세의 절벽은 가격표에 있지 않고 다른 세 곳에 숨어 있습니다.

2026년 8월 기준으로 세율과 감면 규정을 하나씩 직접 계산해 보겠습니다. 계산은 모두 취득세 본세에 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 실제 납부액 기준입니다.

1. "6억 넘으면 두 배"는 2019년에 끝난 이야기입니다

이 조언은 아직도 부동산 카페에서 돌아다닙니다. 2019년까지는 사실이었습니다. 그때는 6억원 이하가 1%, 6억원을 1원이라도 넘으면 곧바로 2%였습니다. 계단이 아니라 낭떠러지였습니다.

2020년 1월 1일 개정 지방세법이 시행되면서 6억~9억 구간에 누진 산식이 들어갔습니다. 지방세법 제11조가 정한 식은 이렇습니다.

세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3
(소수점 다섯째 자리에서 반올림, 넷째 자리까지)

6억을 넣으면 1%, 9억을 넣으면 정확히 3%가 나옵니다. 양쪽 끝이 아래 구간·위 구간과 매끄럽게 이어지도록 설계된 식입니다. 그래서 지금 표준세율 구간에는 절벽이 없습니다.

실제로 얼마나 차이가 나는지 옛 규정과 나란히 놓아 보겠습니다. 6억 100만원짜리 아파트, 전용 85㎡ 이하 기준입니다.

• 현행: 세율 1.0067%, 취득세 605만 267원 + 지방교육세 60만 5,027원 = 665만 5,294원
• 2019년 규정이었다면: 세율 2%, 취득세 1,202만원 + 지방교육세 120만 2,000원 = 1,322만 2,000원

5억 9,900만원과 비교했을 때 지금은 6만 6,294원이 늘고, 옛 규정이었다면 663만 3,000원이 늘었습니다. 정확히 100배 차이입니다. 계약금액을 5억 9,900만원으로 맞추려고 협상에 힘을 쏟는 것은 지금은 실익이 거의 없다는 뜻입니다.

2. 2026년 주택 취득세, 가격대별로 얼마입니까

주택을 유상으로 사면 세 가지가 함께 붙습니다. 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세입니다.

• 취득세: 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 위 산식, 9억 초과 3%
• 지방교육세: 취득세율의 10%(지방세법 제151조: 세율의 50%에 20%를 곱한 값)
• 농어촌특별세: 취득가액의 0.2%. 단 전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모는 비과세

무주택자가 첫 집을 사거나 1주택자가 갈아타는 일반적인 경우(중과 없음)의 실제 납부액입니다.

취득가액	취득세율	취득세	지방교육세	합계 (85㎡ 이하)	합계 (85㎡ 초과)
5억원	1.0000%	500만원	50만원	550만원	650만원
6억원	1.0000%	600만원	60만원	660만원	780만원
7억원	1.6667%	1,166만 6,900원	116만 6,690원	1,283만 3,590원	1,423만 3,590원
8억원	2.3333%	1,866만 6,400원	186만 6,640원	2,053만 3,040원	2,213만 3,040원
9억원	3.0000%	2,700만원	270만원	2,970만원	3,150만원
10억원	3.0000%	3,000만원	300만원	3,300만원	3,500만원
12억원	3.0000%	3,600만원	360만원	3,960만원	4,200만원

※ 생애최초 감면 등 감면을 적용하지 않은 금액입니다. 취득세 신고·납부 기한은 잔금일(취득일)로부터 60일 이내입니다.

표를 세로로 읽으면 세금이 매끄럽게 올라갑니다. 그런데 마지막 두 칸을 가로로 읽으면 이야기가 달라집니다. 여기가 첫 번째 절벽입니다.

3. 절벽 하나 — 전용 85㎡, 1㎡ 차이가 180만원

농어촌특별세는 국민주택규모, 즉 전용면적 85㎡ 이하에는 붙지 않습니다. 85㎡를 넘는 순간 취득가액의 0.2%가 통째로 추가됩니다. 여기에는 누진 완충 장치가 없습니다.

전용 84.97㎡와 85.03㎡는 방 개수도 같고 체감 면적도 사실상 같습니다. 그런데 9억짜리 집이라면 세금은 이렇게 갈립니다.

• 전용 84.97㎡: 2,970만원
• 전용 85.03㎡: 3,150만원 (+180만원)

같은 단지에서 84㎡와 99㎡를 놓고 고민하는 경우가 흔한데, 이때 세금 차이는 12억이면 240만원, 6억이면 120만원입니다. 평형을 정하는 기준이 될 만한 금액은 아니지만 예산표에는 미리 넣어 둬야 하는 금액입니다. 잔금 치를 때 갑자기 알게 되면 곤란해집니다.

수도권 아파트에서 흔히 보는 전용 84㎡ 타입이 딱 이 선 안쪽에 설계된 것도 이 때문입니다. 반면 재건축 조합원 분양이나 중대형 타입, 일부 타운하우스는 85㎡를 넘기는 경우가 많습니다.

4. 절벽 둘 — 12억, 생애최초 감면 200만원이 통째로 사라집니다

지방세특례제한법 제36조의3은 생애최초로 주택을 사는 사람에게 취득세를 깎아 줍니다. 요건이 예전보다 훨씬 단순해졌습니다.

• 가액 기준: 취득 당시 가액 12억원 이하
• 소득 기준: 없습니다. 과거의 부부합산 소득요건은 폐지됐습니다
• 감면액: 산출세액에서 200만원 공제(200만원 이하면 전액 면제)
• 확대 한도 300만원: 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인 공동주택, 그리고 인구감소지역 소재 주택
• 적용기한: 2028년 12월 31일까지

문제는 12억이 딱 잘리는 선이라는 점입니다. 생애최초 취득자가 전용 85㎡ 이하 아파트를 산다고 놓고 계산하면 이렇습니다.

취득가액	취득세(3%)	생애최초 감면	지방교육세	실제 납부액
11억 9,000만원	3,570만원	−200만원	357만원	3,727만원
12억원	3,600만원	−200만원	360만원	3,760만원
12억 1,000만원	3,630만원	0원	363만원	3,993만원

12억에서 12억 1,000만원으로 넘어갈 때 집값은 1,000만원 오르는데 세금은 233만원 오릅니다. 이 중 200만원은 순전히 감면이 사라져서 생긴 금액입니다. 가격 협상에서 1,000만원을 깎는 것보다 12억 선 안으로 들어가는 것이 먼저인 구간이 여기입니다.

다만 감면에는 조건이 붙습니다. 취득일로부터 3개월 안에 전입해 상시 거주해야 하고, 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대를 놓으면 감면받은 세금을 도로 추징당합니다. 잠깐 전세를 놓는 것도 '다른 용도로 사용'에 해당하니 주의해야 합니다.

이 글에서는 12억이라는 경계선만 다뤘습니다. 출산·양육 가구의 500만원 한도까지 포함한 감면 요건과 신청 절차는 생애최초 주택 취득세 감면 완전정리에 따로 정리해 뒀습니다.

5. 절벽 셋 — 주택 수, 같은 6억이 660만원과 5,040만원

가장 큰 절벽입니다. 조정대상지역에서는 2주택째부터 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용됩니다. 비조정대상지역은 2주택까지 표준세율이고 3주택째 8%, 4주택 이상 12%입니다.

중과가 붙으면 부가세도 같이 뜁니다. 8% 구간은 지방교육세 0.4%에 농어촌특별세 0.6%, 12% 구간은 지방교육세 0.4%에 농어촌특별세 1.0%입니다. 여기서도 농특세는 85㎡ 이하면 빠집니다.

같은 6억원짜리 아파트, 전용 85㎡ 이하, 조정대상지역 기준으로 나란히 놓아 보겠습니다.

구분	취득세율	실효세율 (85㎡ 이하)	실제 납부액	1주택 대비
무주택 → 1주택	1%	1.1%	660만원	기준
1주택 → 2주택(조정)	8%	8.4%	5,040만원	7.6배
2주택 → 3주택(조정)	12%	12.4%	7,440만원	11.3배

85㎡를 넘으면 각각 9.0%, 13.4%가 되어 5,400만원과 8,040만원으로 다시 올라갑니다. 집값이 아니라 내가 지금 몇 채를 가지고 있느냐가 세금의 자릿수를 바꿉니다.

그래서 주택 수를 어떻게 세는지가 중요해집니다. 실무에서 자주 어긋나는 부분만 짚겠습니다.

• 갈아타기는 대개 중과 대상이 아닙니다: 종전 주택을 정해진 기한 안에 처분하는 일시적 2주택은 중과에서 빠집니다. 처분 기한은 규제지역 지정 여부에 따라 달라지니 계약 전에 확인해야 합니다.
• 분양권·입주권도 주택 수에 들어갑니다: 2020년 8월 12일 이후 취득분부터입니다. 세율 판단 시점은 잔금일이 아니라 분양 계약일 기준입니다.
• 오피스텔은 두 얼굴입니다: 주거용으로 재산세가 매겨지면 주택 수에는 포함되지만, 오피스텔 자체를 살 때의 취득세는 주택 세율이 아닌 4%가 적용됩니다.
• 상속받은 주택은 5년간 주택 수에서 빠집니다: 5년이 지나면 그때부터 들어갑니다.

대출까지 함께 보려면 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 얼마나 줄었는지를 먼저 계산해 두십시오. 취득세는 대출로 못 메우는 현금이라 한도 계산과 같이 봐야 합니다.

6. 2026년에 새로 열린 문 — 지방 준공후 미분양 아파트

행정안전부가 2026년 1월 1일 시행으로 내놓은 지방세제 개편에 1년 한시 조치가 하나 들어 있습니다. 지방의 준공 후 미분양 아파트를 사면 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%) 깎아 주고 다주택자 취득세 중과에서도 빼 줍니다.

대상은 전용면적 85㎡ 이하이면서 취득가액 6억원 이하인 아파트입니다. 조례 감면 25%는 지방자치단체가 각각 정하므로 해당 시·군·구에 확인해야 합니다.

이미 집이 두 채 있는 사람이 지방 미분양 아파트 5억원짜리를 산다고 놓고 계산해 보겠습니다. 전용 85㎡ 이하 기준입니다.

• 중과가 그대로 적용된다면(8.4%): 4,200만원
• 중과에서 빠지면(표준 1.1%): 550만원
• 여기에 법 25% 감면까지: 425만원
• 조례 25%까지 더해 50% 감면이면: 300만원

4,200만원이 300만원이 됩니다. 3,900만원 차이입니다. 물론 취득세가 싸다는 이유만으로 지방 미분양을 사는 것은 위험합니다. 미분양은 팔릴 때 같은 이유로 안 팔립니다. 다만 이미 그 지역에 살거나 실거주 계획이 있는 사람에게는 2026년 한 해만 열려 있는 창구입니다.

같은 개편에서 인구감소지역 세컨드홈 특례도 확대됐습니다. 취득세 특례 대상 주택 가액 기준이 3억원에서 12억원으로 올랐고(150만원 한도), 대상 지역도 인구감소관심지역까지 넓어졌습니다. 생애최초 감면 한도가 인구감소지역에서 300만원인 것과 겹쳐 볼 만합니다.

7. 내 상황이면 어디를 봐야 합니까

절벽이 세 개니까 사람마다 봐야 할 곳이 다릅니다. 경계선을 숫자로 정리하면 이렇습니다.

• 무주택·생애최초, 11억~12억 구간 → 12억 선이 전부입니다. 12억 1,000만원에 사느니 12억에 사는 게 233만원 이득입니다. 매도인이 12억을 고집하면 그 자체가 협상 카드입니다.
• 무주택, 5억~7억 구간 → 6억 선은 신경 쓸 필요 없습니다. 20만원 차이에 세금 6만원대입니다. 대신 전용면적이 85㎡를 넘는지만 확인하십시오.
• 같은 단지 84㎡ vs 99㎡ → 세금 차이는 취득가액의 0.2%입니다. 9억이면 180만원. 결정 요인은 아니지만 예산에는 반영하십시오.
• 1주택자 갈아타기 → 일시적 2주택 처분 기한이 핵심입니다. 이 기한을 놓치면 1.1%가 8.4%가 됩니다. 6억 기준 4,380만원이 왔다 갔다 합니다.
• 2주택 이상 보유자 → 일반 매물은 8.4~13.4%라 계산할 것도 없습니다. 2026년에 실익이 있는 구간은 지방 준공후 미분양뿐입니다.
• 취득 후 3년 안에 이사 가능성이 있는 생애최초 취득자 → 감면 200만원을 받아도 3년 내 매각하면 추징입니다. 이사 계획이 불확실하면 감면을 받은 뒤 잊지 말고 기간을 세어 두십시오.

집을 산 다음 해부터는 이자 쪽에서 돌려받을 것이 생깁니다. 주담대 이자 소득공제로 얼마를 환급받는지는 조건에 따라 두 배까지 갈립니다. 취득 단계에서 요건을 미리 맞춰 두면 나중에 되돌릴 일이 없습니다. 청약을 끝낸 뒤 남은 청약통장을 해지할지 말지도 같은 시기에 결정하게 됩니다.

8. 계약 전 체크리스트

1. 계약서에 적을 취득가액이 6억·9억·12억 중 어느 구간인지 확인한다.
2. 등기부와 분양 자료에서 전용면적이 85㎡ 이하인지 소수점까지 확인한다.
3. 세대 기준으로 보유 주택 수를 센다. 분양권·입주권·주거용 오피스텔을 빠뜨리지 않는다.
4. 취득할 주택이 조정대상지역인지 확인한다. 2주택째부터 세율이 달라진다.
5. 갈아타기라면 종전 주택 처분 기한을 달력에 적는다.
6. 생애최초라면 세대원 전원이 주택을 소유한 적 없는지 확인하고, 3개월 내 전입·3년 보유 조건을 지킬 수 있는지 따져 본다.
7. 지방 미분양 아파트라면 해당 시·군·구 조례 감면 25% 적용 여부를 직접 문의한다.
8. 잔금일 기준 60일 이내 신고·납부 일정을 잡고, 취득세는 대출이 아닌 현금으로 준비한다.
9. 계약 직전 위택스 또는 관할 시·군·구청에서 최종 세액을 다시 확인한다. 감면 규정은 연도별로 바뀐다.

9. 자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의로 사면 생애최초 감면을 각각 200만원씩 받나요?
아닙니다. 감면은 취득하는 주택 한 건에 대한 한도입니다. 지분을 나눠도 합쳐서 200만원(요건 충족 시 300만원)입니다. 또한 세대 기준이라 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 생애최초에 해당하지 않습니다.

Q. 분양권은 언제 기준으로 세율이 정해지나요?
잔금일이 아니라 분양 계약일 기준으로 주택 수와 세율을 판단합니다. 계약할 때는 1주택이었는데 입주 전에 다른 집을 샀다면, 그 분양권의 취득세는 계약 시점 기준으로 매겨집니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라지므로 계약 순서를 기록해 두십시오.

Q. 취득세를 신용카드로 낼 수 있나요?
위택스와 각 지자체 창구에서 카드 납부가 됩니다. 다만 무이자 할부 여부와 납부대행 수수료 부담 주체는 카드사·지자체마다 다르니 금액이 큰 만큼 미리 확인하는 편이 좋습니다.

Q. 감면 신청은 따로 해야 하나요?
취득세를 신고·납부할 때 감면 신청서를 함께 냅니다. 놓쳤더라도 지방세기본법상 경정청구 기간 안에는 환급을 신청할 수 있으니 관할 시·군·구청에 문의하십시오.

Q. 9억을 조금 넘겼는데 세금이 갑자기 뛰나요?
아닙니다. 산식에 9억을 넣으면 정확히 3%가 나오도록 설계돼 있어 9억 이하 마지막 세율과 9억 초과 세율이 같습니다. 9억 선에도 절벽은 없습니다.

정리

2026년 주택 취득세에서 실제로 큰돈이 갈리는 지점은 세 곳입니다. 전용 85㎡에서 취득가액의 0.2%가, 12억에서 생애최초 감면 200만원이, 주택 수에서 세율 자체가 최대 12배까지 벌어집니다.

반대로 많이들 신경 쓰는 6억과 9억 선에는 절벽이 없습니다. 6억을 200만원 넘겼다고 세금이 두 배가 되지 않습니다. 계약서를 쓰기 전에 볼 것은 가격표가 아니라 면적과 주택 수입니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 지방세법·지방세특례제한법과 행정안전부의 2026년 지방세제 개편 내용을 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 세액은 취득 시점, 지역, 개인별 요건에 따라 달라지며 조례 감면은 지방자치단체마다 다릅니다. 실제 신고·납부 전에는 위택스 또는 관할 시·군·구청, 세무 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 특정 주택의 매수를 권유하거나 투자 결과를 보장하지 않습니다.